好房源也难有好价格?自如长租让业主省心

来源:今报在线 2023-11-27 11:18:14
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每逢年底,出租难便成为不少业主的心头大患。

房屋空置2个月、3个月,甚至更久······到底租客喜欢什么样的房子,到底什么样的房子好出租?业主有没有办法摘掉出租难的紧箍咒?

我们试图给业主们输出一些经验选择。

赵晨位于北京朝阳区的房子,挂在中介65天还没租出去,急得不行。

“不知道这市场是怎么了。”赵晨说,我房子是大概20年前装修的,周边配套挺齐全的,小区环境也好,以前很快就租出去了。

但这次,在9月份上一个租客退租后,她的房子空置到现在也没有租出去。

“我真是挺着急的。后来我想不能只依靠中介带看,自己也在豆瓣、小红书、闲鱼发布房源出租信息。”

没想到的是,即使这样,也鲜有人问询。于是中介给赵晨建议,让她降租金。

“刚开始我挺不愿意的,就我房子这位置,按说租金是该上涨的,我都没涨,还让我降。”

但眼看快2个月了还没租出去,赵晨最终忍痛降了一部分租金。哪怕这样,房子还是租不出去。

“降价都租不出去,真让人挺崩溃的。”赵晨说,“主要我本身还着房贷,租金太低的话,自身还贷压力立马变大。”

中介告诉赵晨,目前租赁市场的整体成交节奏明显拉长。“现在二手房回流,租赁市场房源供应量比较大,租客们的选择更多了,会精挑细选,多方比较房屋品质、服务再下单。”

作为同小区的房东,李同听闻赵晨的经历,表示已经很久没关注过租房市场的情况了。“我就每月看下房租到账的短信。”

原来,跟赵晨的选择不同,李同在三年前把自己的房子托管给了长租机构,所以没有租赁市场周期波动以及空置的烦恼。

房源品质是出租第一要义。李同出租前,研究周边快速出租的房子,得出以上结论。“在90后00后成为租住主力的当下,追求居住品质的租客不会让好房子难出租的。”

李同选中自如增益租,一个原因是自如会通过对业主房子进行装修改造后再出租,以此来不同比例提升房屋价值。

“房源品质真的很重要,我的房子在金路,那一片老旧小区比较多。我记得现在租我房子的租客说过,他当时基本看遍了金路地铁站附的所有出租房。最后选择我的房子,就是因为装修设计要比其他房子好。”

李同的想法没错。现在年轻人对于居住环境的要求越来越高,租房不再只是一种临时解决方案,而是生活方式的选择。

除提升房屋品质,租金收益上,对比普租,李同算过一笔账。

比如说,房子挂在普租一个月,要租不出去经纪人会借此开始压价。如果是年底的话,假设原本能租6000的房子,租不出去加不断压价,租金降到5000也常见。

对于业主来说,断租的影响是最大的,空置一个月就是少一个月的收益,空置越久亏损越多。

自如增益租不一样,“会给业主一个相对公的保底价格,也不会出现断租的情况。”

李同介绍,在业主委托前,自如会根据市场行情、房屋所属小区出租情况、房屋状况等因素,以系统化方式进行租金收益的综合定价。无论房屋出租与否,自如都向业主提供至少80%的保底租金,保障业主收益稳定。同时,在每个合作年底,自如将与业主对超出保底租金的余下“增益”部分进行分成。

算来算去,李同还是觉得托管给自如增益租收益可持续更强更稳定。而且,“出租期间,租务均由自如打理,不用跟租客打交道。不仅收益有保障,也更省心。”

说起不受周期影响的幸运,李同坦言:“把专业的事交给专业的人做,结果不会太差。”

出租就像理财,不钻研了解好市场背景,很难做出最正确的决定。

当前的出租市场究竟是什么样的?

有数据显示,10月重点城市租赁市场的表现,量价齐降。从40城纬房租金核心指数来看,2023年10月,40重点城市住房租金指数由9月的102.81点下跌至10月的101.21点(以2018年1月租金为100),环比下跌1.6%。

一线城市中,上海租金下跌最多,10月跌了2.26%;北京其次,住房租金下跌了2.02%;广州住房租金下跌了1.13%;深圳跌的最少,住房租金下跌了1.07%。

出现以上现象的原因是租客减少了吗?

不是。流动人口是租赁住房的核心来源。中金公司研报显示,2023年起人口回流大城市趋势明显。

从移动电话用户数来看,2023年起四个直辖市的移动电话用户数增长开始加速,并重新超过了全国其余地区。

从城市客运量和百度迁徙指数来分析,2023年前10月,流入北京、上海、广州、深圳四个一线城市的规模较2021年前10月上升63.3%,高于全国的56.6%。

因此,核心大城市的人口流动也没有发生根本的变化。这对于租房市场来说是一个重要的支撑。

在政策层面,国家也在大力推进“租购并举”,出了一系列政策鼓励租赁市场的发展,比如加大住房租赁供应、完善租赁合同制度、提供租赁补贴等。

这种不断的政策支持,给租赁市场的未来发展提供了有力支撑。

于是,不少本来计划买房的人,暂时放弃了买房计划,而是选择租房住,尤其是现在家庭型租赁需求也增加了不少。

租客没有减少,为何不少房子还是出现了降价租不出去的情况?

核心原因是租赁市场供给增多。

一方面是二手房的回流。这几年房地产交易市场情绪低迷,房子迟迟卖不出去,挂牌的二手房越来越多。于是不少业主为了覆盖房贷成本,由售转租,导致几个月以来,租赁房源库存增多了不少,同时也增加了租赁市场的竞争。

另一方面,政府持续加大保租房的供给。从全国来看,各地两年来共已建设筹集保障租赁住房508万套(间),完成投资超过5200亿元,可解决1500万人的住房困难。

第三则是专业长租机构崛起,无形中为市场补充了高品质供给。有调研数据显示,目前有65%的租客将“机构化长租房”列为租房首选。

租房的人没有变少,但市场的供给增加了,租住市场产品分化也更加明显,租客可选择的房源选项变多,可以用同样的价格筛选更满意的房子。

在当前背景下,品质房源成市场消费主力。例如,有数据显示,自如租住产品出租周期整体比个人普租市场快一倍,而其中自如整租新产品心舍系列、合租中的主卧带独卫房源,都比自如其他整租、合租产品均出租周期要快一周。

如此看,市场回归到了理选择的状态,因而普租市场才会面临着量价齐跌的挑战。

那业主的出租之路该怎么走?

专家指出,把房子交给专业的机构出租是最稳妥的做法。

相对来说,传统普租市场存在着诸多缺陷,如信息不对称、房东与租户关系不确定等问题,而专业长租机构则能解决这些问题,使得房源更为品质化、租金透明化、服务标准化。

因此,普租市场量价降,但拥有大量品质房源的租赁机构反而拥有了稳定发展的机会。调研数据显示,有超过6成的房东认可“选择专业长租机构出租”,其中有6成业主认为长租机构托管“出租快”“综合出租收益高”,有半数的业主认可长租机构托管“服务省心”“租金按时到账”。

房东进入租赁市场军备赛,找到靠谱的伙伴结盟不失为一个获胜的好办法。岁末年终,有个靠谱的专业队友,陪伴自己不慌不忙的穿越寒冬,不失为业主的好选择。

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