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也谈合同解除的效力——以北京庄胜案为例

2017-07-14 12:34:08       来源:映象网生活频道
合同解除是民商事纠纷中常见的情形,合同解除案件中当事人通常最关心两个问题:一是涉案合同能否解除,二是涉案合同解除后的效果如何。合同能否解除关乎当事人的权利能否实现,合同解除的效力关乎当事人的权利实现的具体范围。因此,合同解除的效力问题建立在确认合同解除的基础之上,其重要性非同小可,与当事人的利益密切相关。本文拟以近段媒体广泛报道的最高人民法院判决的“北京庄胜案”为例,分析合同解除的具体后果。

法院查明的事实显示,2009年10月9日,北京庄胜与信达投资、信达北分签订了《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》(下称“《框架协议书》”)。其中关于地块项目转让的约定为:庄胜二期A-G地块(即“目标地块”)是北京庄胜开发的房地产项目,信达投资拟受让庄胜二期A-G地块上的开发项目并进行投资建设。目标地块尚未缴齐土地出让金、尚未完成拆迁,北京庄胜尚未取得目标地块的《国有土地使用权证》。北京庄胜和信达投资同意,由北京庄胜负责完成目标地块的七通一平、取得目标地块的新四证并将其过户或更名至信达投资指定的项目公司即后来成立的信达置业名下。

2010年7月28日,北京庄胜与信达投资、信达置业、信达北分签订了《补充协议(三)》。其中关于地块项目转让的约定为:各方同意提前实现《框架协议书》中约定的目标项目转让交易,由项目公司信达置业受让目标地块,变更国有土地使用权出让合同中的受让方为项目公司;目标地块的一平、完成拆迁、取得新四证等相关工作由项目公司负责,所需费用在项目转让总价款中予以扣减。

2010年12月27日,北京市国土局与信达置业签订《补充协议》,将《北京市国有建设用地使用权出让合同》中目标地块的使用权受让人由北京庄胜过户至信达置业。2014年11月,信达置业取得庄胜二期B地块的土地使用权证,随后完成了对B地块的开发并对其上房地产进行了销售;2017年3月,信达置业取得庄胜二期A、C、D、E、F、G地块的土地使用权证,正在申请办理该等地块上的商品房预售许可证。

因信达投资违约,2017年3月24日,最高人民法院判决解除《框架协议书》及《补充协议(三)》。由于北京庄胜放弃了B地块的返还请求,最高人民法院判决信达置业返还根据《框架协议书》和《补充协议(三)》取得的庄胜二期A、C、D、E、F、G地块项目权益并移交项目资料,北京庄胜返还合同款项及拆迁费用。

针对这一判决,执行法院内部有三种不同的理解:

第一种观点认为,信达置业向北京庄胜返还庄胜二期A、C、D、E、F、G地块项目权益不明确,不具有可强制执行性;

第二种观点认为,返还给北京庄胜的项目权益应当是北京庄胜曾经拥有的、后因合同履行而被转让给信达置业的。现在A、C、D、E、F、G地块的土地使用权是信达置业自行取得的,从未属于北京庄胜,因此不应将地块的土地使用权直接执行给北京庄胜,应将地块的受让人由信达置业变更回北京庄胜,再由北京庄胜自行在强制执行之外申请新的土地使用权证。

第三种观点认为,应当直接将包括庄胜二期A、C、D、E、F、G地块土地使用权在内的、与项目地块相关的一切权益执行给北京庄胜。

这三种观点的区别在于涉案的《框架协议书》和《补充协议(三)》解除后的效果如何,尤其是“恢复原状下”的返还范围如何。

本案的两份涉案合同中,一项主要的合同内容为转让庄胜二期A-G地块项目。该地块转让合同不同于租赁合同、委托合同或劳务合同,不具有继续性,是一时性合同,因此对于信达置业等的违约行为,最高人民法院判决合同解除的效果有溯及力,可以溯及到合同签订时自始未发生的状态。由于出让方庄胜已经将地块交付给受让方信达置业,信达置业也支付了合同中约定的对价,因此对于地块转让的合同约定已经得到了完全的履行,此时根据北京庄胜返还地块项目的请求,最高人民法院的判决肯定了合同解除的溯及力,肯定了恢复原状的解除后果,不仅符合我国《合同法》第九十七条的规定,而且尊重了当事人的合同约定。《框架协议书》中约定:庄胜公司解除该协议后,信达投资应将取得的目标项目权益立即归还庄胜公司,并办理归还的过户或更名手续,期间产生的损害、费用和税项由信达投资承担。由于信达置业已加入协议,并与信达投资就协议的履行承担连带责任。因此,最高人民法院要求信达置业返还项目地块权益和资料完全正确。

恢复原状的返还范围中,不仅返还原物,而且要返还原物的孶息。返还的权益既包括签订合同前已经存在的、当事人固有的利益,也包括合同权利衍生、转化的权利或利益,这些权益都应当伴随着签订合同时的原物一同返还。《框架协议书》第13.4条约定:北京庄胜解除本协议后,只需偿还信达投资已实际支付的首付款、追加拆迁款以及信达投资代付款项,信达投资应将已取得的目标项目权益立即归还北京庄胜,并办理归还的过户或更名手续,期间产生的损失、费用和税项由信达投资承担。

该约定清楚载明涉案合同解除的后果之一是信达投资应办理归还的过户或更名手续,因此信达置业应返还的不仅是协议中约定的合同权利,也包括合同履行后可以取得和实现的利益和结果,包括物权的变更。具体到本案,即土地使用权和相关房地产开发、利用和收益等现有的权益等。最高人民法院判决的返还权益与当事人的约定相符,也符合学理的一般分析。

该案的执行争议中,第二种观点认为返还给北京庄胜的项目权益只能是北京庄胜曾经拥有的合同权利,即《北京市国有建设用地使用权出让合同》中目标地块的受让权,是一种对解除合同后返还原物的机械理解。由于通过相关的履行,北京庄胜对目标地块拥有的合同权利已经在合同解除前、当事人的实际履行过程中转化为了该房地产项目的土地使用权,而该土地使用权是北京庄胜的国有建设用地使用权出让合同下指向的标的。只返还北京庄胜的合同权利,不返还目标地块的土地使用权,那么指向土地使用权的土地出让合同权利就变成得毫无意义,丧失了财产价值。

我国不承认物权行为的无因性理论,因此解除合同后物权将产生立即复归原给付人的效果。我国《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”最高法院的判决将信达置业拥有的目标地块的一切权益都返还给了北京庄胜,其中当然包含房地产开发最基本的“土地使用权”。因此,根据最高人民法院的这一判决,北京庄胜已经享有对目标地块的物权,土地使用权登记手续的变更办理是信达置业在这一判决下的应尽义务。根据《物权法》第三十一条:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”因此,办理土地使用权的变更登记也是强制执行的重要内容,北京庄胜虽然根据判决已直接拥有了目标地块的物权,但若不公示、无法对抗善意第三人。

从效率角度看,北京庄胜拥有原合同权利的目的就是获得土地使用权,按照第二种观点先将合同权利返还给北京庄胜,再由其重新办理土地使用权手续,不仅徒增当事人的成本,更是占用社会公共资源,对个体和整体的效率都造成损失。从公平角度看,合同的约定和法院的判决中都强调北京庄胜也需要向信达投资返还在项目开发中所支付的对价和开发费用等款项,因此将土地使用权返还给北京庄胜并不会给信达投资和信达置业的造成不适当的损失。恰恰相反,如果不将土地使用权返还给北京庄胜,而由信达置业继续享有,才会造成极大的不公平。信达置业目前正在申请办理该等地块上的商品房预售许可证,若一旦申办成功、对外出售房地产,则北京庄胜将无法收回项目,使得合同的守约方无法得到保护,违约方却获得巨大利益,与解除合同的立法宗旨相悖。

总的来说,最高人民法院的判决遵守了合同法,符合一般法理,合同解除后返还的权益不仅局限于原有的合同权利,也包括其所指向的、履行过程中衍生的必然权益。北京庄胜案中,土地使用权就是原有土地出让合同所指向的必然权利,因此最高人民法院判决返还与目标地块相关的一切权益完全正确,执行中不应存在任何疑意。考量合同解除的效力应当根据个案的情况,在法律和学理的基础上,衡量公平与效率,做出既有利于保护守约当事人、又有利于社会整体效益和判决和执行。

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