2022年的北京楼市呈现出“冷热不均”、“量跌价涨”的特质。克而瑞数据显示，今年1-10月，北京全市新建商品住宅成交3.63万套，同比2021年减少三成以上。新房市场上，刚需遇冷，豪宅去化速度却加快。中指院数据显示，2022年1-10月，北京新房市场单价“10万+”项目合计成交2500套，较去年同期增加62.1%。

在如此冷热不均的市场行情下，唯有优质项目，才能打破行情跑出热势，成为顶流红盘。

11月13日，北京城建国誉燕园迎来首次开盘，29分04秒后，482套房源全部售罄，成交金额达到17.2亿元。国誉燕园于11月6日取证，仅在一周时间内，认筹数量达到800余组。

（2022年11月13日，北京城建·国誉燕园首次开盘售罄）

下行市场叠加疫情影响，不是十足优质的项目，不能吸引客户出来买房看房。那么，是什么原因，让北京城建国誉燕园如此受到市场追捧，逆势热销，用红盘流量打破市场沉寂呢？11月17日，北京城建·国誉燕园项目营销中心，《张杨财说》出品人张杨、北京城建兴荣房地产开发有限公司副总经理王风华、《地产营销人》出品人韩乐齐聚一堂，共话北京楼市发展新趋势，复盘国誉燕园热销逻辑。

（“首都名盘甄选“线下论坛）

热销密码一：国企匠心，更值得信赖

现今，行业交付危机愈演愈烈，在买房这件大事上，房企的品牌实力至关重要，这关系到买的房子否能按时交付、能否品质兑现。品牌实力越强，越值得信赖，未来的保值性、增值性也越大。

作为国企，北京城建打造了众多国家级、城市级地标建筑，如国家大剧院、北京大兴国际机场、国家体育场、“冰丝带”等，凭借自身强大的实力，185次获得“鲁班奖“和”国家优质工程奖“及”詹天佑“大奖， 是真正名副其实的国匠精工品牌。

在住宅领域，北京城建同样优秀，打造了龙樾系、国誉府系、海云系等住宅产品系，其中“国誉府系”是以高标准品质著称的高端产品系。2022年上半年北京城建集团，荣获北京市1-6月“房企全口径金额榜第一”、“房企权益面积榜第二”，这不仅证明了北京城建自身强大的实力，更证明了市场、客户对于北京城建集团品牌的绝对认可与信任。

“选择国誉燕园，主要基于三点考虑，一是国匠北京城建，二是百万方大盘，三是距离北京大学新校区约2公里。”准业主、北京大学新校区的张老师如是说。

热销密码二：与精英为邻，科教高智人才住区

在生活中，每个群体都有其特定的身份标签，高辨识度的身份标签甚至主导了他们所在生活社区的档次和气质，也为社区之间打上相互区隔的标签。国誉燕园就是这样一个备受瞩目的高智人才住区。

“首期我们的客户主要来自互联网大厂员工、高校教师，有不少是刚读博士或者刚就业当老师的。实际成交中，我们跟中国农大、北大合作得都不错。” 谈到客户构成时，北京城建兴荣房地产开发有限公司副总经理王风华坦言说。

“从年龄结构来看的话，目标客群整体偏年轻化，主力客群是90后客群。” 风华总进一步补充说。年轻科教高智人才不约而同选择国誉燕园，从侧面也验证了国誉燕园的高品质。

巴菲特曾说：“血统不会影响一个人的未来，但是交际圈会。”从某种程度上说，选择高智人群的居住圈子，不仅影响生活的高度，拥有好的邻里或者好的居住环境，更有可能为自己的事业和发展带来新机遇。

热销密码三：潜力板块，打造有温度社区

“在产业发展速度较快的区域，楼市相对活跃，成交量也比较高，这在海淀和与海淀接壤的项目中表现特别明显。”地产营销出品人韩乐表示。

北京城建国誉燕园择址的马池口是一个依托CID（中关村创新中心）产业进行多组团发展的区域，周边产业、教育资源十分丰厚。CID目前已经形成以中关村软件园、中关村永丰产业基地、中关村翠湖科技园为载体的高新技术产业聚集区，这些园区都在项目30分钟辐射范围内。教育方面，北大新校区距离项目约2公里，到达高教园也仅需10公里。

（项目区位图）

11月初，昌平区公示了马池口镇及相邻的未来科学城西区的规划。马池口镇功能定位为站城新门户、产业新高地、绿色新城镇，到2035年，区域将建设成为新型工程科技人才高地、创新型产业发展示范区、站城融合文旅消费标杆、绿色生态宜居家园。无论是马池口区域规划，还是昌平生命科学园以及沙河高教园的规划未来对项目都将会是一个正向的提升。

除了优质的外部配套，项目的社区生活配套也可圈可点。作为近百万平米级别的大盘，国誉燕园在区域配套的基础上，配建约1.9万平米教育用地，约5万平米商业用地，并打造深夜食堂、书店、24H便利店、生鲜超市等一站式配套，涵盖生活的各个维度，打造有情感有温度的社区。

“目前项目正规划做2万多平的园林示范园区，示范园区内会有飞盘、五人制足球等运动项目，还有房车、帐篷营地，全方位满足新生代业主的社交需求。” 风华总透露说。

热销密码四：北京六环内价好质优，错过很难再拥有

在今年北京三批次供地中，最抢手的一宗地块是海淀永丰地块，政府指导价8.5万元/平米。由于各大科技产业园扎堆，人群购买力强大，永丰这个北5.5环的地段，已经站稳8万+很久了。而北六环内，距离永丰10公里的国誉燕园均价3万+元/平米，不到永丰板块售价的一半，并且还是精装洋房。

再把目光放得更远些，纵观全北京靠近六环内的新房楼盘价格，东六环已经卖到6万-7万元/平米，西六环更是卖到5万-6万元/平米，南六环接近6万元/平米，北六环内的昌平南单价6W+已经是常态。

可以说，对于急于上车的购房人来说，就当下整个北京市场上而言，国誉燕园都是价优质高的最优解，劲销不言而喻。

热销密码五：高得房率，低密洋房精工品质

在下行的市场行情下，仅靠价格优势、板块潜力显然无法做到首开即告罄的，还得有极致的产品力，用产品去征服客户。

北京城建国誉燕园是一个纯精装洋房社区，容积率仅为1.8，绿化率高达40%，超过市场上楼盘常见的30%标准。29栋6-10层的精装洋房以街坊形式排布，楼间距最大达42.5米，确保每一户业主都拥有充足的日照采光和花园景观空间。

（效果图）​

产品设计上，国誉燕园秉持让客户“多一点”的设计理念，让同样的面积，拥有更好的生活尺度。相对于市面上普遍75%-80%的得房率，项目拥有80%以上得房率。以100平计算，5%-10%的差距，便是多出5-10平空间，这样就可以让孩子多出一片玩乐天地，或者女主人可以多出一间衣帽间，男主人可以多出一间书房。相同的总价，你在北京城建国誉燕园得到的更多。

具体到户型设计上，国誉燕园也亮点颇多。项目一梯两户保证私密性，精研建面约58-127平米一居至四居产品，南北通透，全明格局。“曾经10个客户去抢一套98平的三阳开泰（南向三面宽）户型。”风华总介绍说。

精装上，项目配置中央空调、智能家居控制、可视对讲主机、地暖、多合一智能锁等，户型的每一平方毫米都必需经得起推敲。

复盘国誉燕园的热销路径，无论是强大品牌、高智人群青睐、潜力板块、爆款价格、还是极致产品，都是国誉燕园首开爆红背后缺一不可的直接原因。

此外，还应该补充的是营销力。热销不是一天练成的，房地产营销是做好每个环节，最终实现开盘大卖。从5月31日拿地，6月28日确定案名，8月26日举行元宇宙产品发布会，11月6日完成预售公示……一个个节点，最终实现了国誉燕园的整盘优秀，奠定了热销基础。

归根到底，我们看到是国誉燕园对土地的珍惜、对产品的匠心打造，方能有此臻品和佳绩。

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