绿维导语：按照“以文塑旅、以旅彰文”的要求，贯彻“文化是旅游的灵魂、旅游是文化的载体、融合是旅游的方向”的理念，深度挖掘文化旅游资源，并进行产业化、商业化运作，支持“国家文化产业和旅游产业融合发展示范区”项目建设，需要做好项目策划、投融资模式研究、投融资方案设计、风险防控等工作。

文旅融合项目如何做好投融资工作？

三部委发布《关于开展国家文化产业和旅游产业融合发展示范区建设工作的通知》，《通知》中工作任务中重点提到：加大金融支持力度。推动文化和旅游资源与金融资本有效对接，支持金融机构创新适应文化和旅游企业特点的金融产品和服务，发展文化和旅游金融专营机构。支持符合条件的文化和旅游企业直接融资，进一步扩大上市融资、并购重组和债券融资规模。规范和引导社会资本进入，在文化和旅游领域稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、政府和社会资本合作（PPP）模式等，激发社会投资活力，扩大有效投资。用好各类政府投资工具支持文化产业和旅游产业，将符合条件的文化和旅游项目纳入地方政府专项债券支持范围。

本文详细梳理文旅融合投资机会，发展文旅融合项目可以利用哪些资金，文旅融合项目投融资有哪些模式创新？怎么做好投融资规划？

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文旅融合项目投资机会

从战略布局来看，文化和旅游业是国家发展规划的重头戏。十四五期间，文化产业和旅游产业将成为我国支柱产业，“文化+旅游”产业规模将达到15万亿，占国家经济总量的15%—18%。根据高盛最新预测，到2025年，中国旅游相关市场规模或将超过10万亿美元。

抓住消费升级、高质量发展的契机，文旅融合示范区发展过程中应该进一推动文旅融合，重点关注文旅融合与乡村振兴、城市更新、康养等领域的产业融合发展，聚焦文化数字化、城市休闲、乡村旅游、景区度假区、文化旅游基础设施与公共服务建设等板块，实现通过投融资促进文化旅游产业的提质升级发展。

02

文旅融合项目如何获得政府资金支持

一、多渠道统筹政府资金

多渠道统筹政府资金，包括文化、旅游 、农业、乡村振兴、交通、水利、林业、环保、科技等部门资金或专项资金，可以直接或者间接的支持文旅融合示范区项目。

文化产业发展专项资金（包括项目补助、贷款贴息、保费补贴、绩效奖励及财政确定的其他支持方式）；旅游发展专项资金（分为国家级、省级、市级、县级，专门用于完善旅游基础设施建设，改善旅游发展的基础条件）。

乡村振兴战略专项资金（重点支持乡村一二三产融合示范项目、现代农业产业园、农业现代化示范区等）

交通专项资金（包括旅游交通基础设施、旅游标识标牌、旅游公路、漫游交通网、旅游驿站、营地等领域）

水利建设专项资金（支持包括水利风景区、江河湖库水系综合治理等）

科技创新专项资金（包括文化数字化、智慧景区、智慧旅游系统、VR/AR虚拟游等）

养老机构建设专项资金（养老服务机构建设补助资金、养老服务业贷款贴息资金和养老服务体系建设项目配套资金等）

二、充分利用EOD资金

绿维文旅在十几年的规划实践中，深刻意识到只有坚持生态优先，将生态保护治理与资源、产业融合考虑，才能实现区域的可持续发展。生态环境导向（EOD）是未来文旅主流开发模式。融合发展示范区的开发过程中应该充分利用EOD资金。

1、资金来源包括：中央及省级预算内资金，地方政府一般债、专项债，合法合规合理的政府预算安排，银行信贷资金，其他资金来源（如政府投资基金投资、投资人投资等）。

2、项目包装和谋划：按照文件“确保生态环境治理与产业开发项目有效融合、收益反哺、一体化实施”的要求，首先要科学确立环境治理内容，其次是合理谋划把产业融合示范项目与EOD项目进行关联。

3、申报资料准备：项目可行性研究报告、EOD项目入库实施方案。

4、相关审批手续准备：确定实施主体，完成项目备案申请及立项手续等。

5、申报流程：实施主体将拟入库EOD项目实施方案及可研报告、立项手续、承诺函等报至县级及以上生态环境部门，由其通过该系统线上申报至省级生态环境部门→省级生态环境部门经组织专家论证评估，并出具项目论证评估意见后，由线上提交生态环境部→生态环境部组织专家论证同意后准予进入“生态环保金融支持项目储备库”。

绿维文旅深耕森林生态、草原生态、湿地生态、乡村生态等多种类型的生态规划与开发，在打造EOD模式方面积累了丰富的经验。

三、融合产业政府引导基金

融合产业政府引导基金是指由政府出资，并吸引有关地方政府、金融、投资机构和社会资本，不以营利为目的，以股权或债权等方式投资于创业风险投资机构或新设创业风险投资基金，以支持创业企业发展文化产业和旅游产业融合发展的专项资金。

融合产业政府引导基金的目的是，发挥财政资金杠杆放大效应，增加创业投资资本供给，克服单纯通过市场配置创业投资资本的市场失灵问题。引导基金的运作原则是，政府引导、市场运作和科学决策、防范风险。

此外，政府专项债券发行已成为国家实施积极财政政策的重要举措，在助力项目落地方面，发挥了很大作用，有着直接高效、成本低、风险低的特点。近两年，文化和旅游部也支持各地文旅行政部门同所在地财政等部门争取融合发展示范项目纳入专项债范围。

03

文旅融合项目如何吸引多渠道投资主体

融合发展示范项目应该不断激发社会投资活力，吸引多渠道的投资主体，扩大有效投资。

（一）地方政府旅投平台公司

（二）转型文旅的房地产企业

（三）地方民营文旅企业

（四）国内传统文旅企业

（五）文旅服务商

（六）金融投资机构

（七）战略投资者

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文旅融合项目投融资模式

产业融合示范项目投融资可以充分利用股权融资、债权融资、融资租赁、PPP融资、ABS资产证券化等多种方式。各种方式各有利弊，应该根据项目详情来进行选择。

各类融资模式优劣势分析

05

文旅融合项目投融资模式创新

（一）资产证券化手段盘活文旅资产

ABS发行规模相对较大，作为文旅资产证券化的主要方式；而类REITs和CMBS发行规模相对较小，作为其辅助方式。

（二）ABS运作模式

通过经营性资产的预期现金流，实现资产证券化ABS。产业园区、营地、乐园、酒店、康养公寓、写字楼、商街商铺等物业形成的经营性资产，可整体打包设立文旅资产管理计划（2-5年），经营性资产产生的现金流收入作为还款来源，实现资产证券化。

（三）CMBS运作模式

未来文旅融合项目核心业务板块中有稳定现金流的特色商铺、商街等物业，抵押通过发行CMBS资产专项计划。

（四）类REITS 运作模式

未来文旅融合项目核心业务板块中有稳定现金流的经营性资产，通过股权结构设计，实现投资退出。如度假酒店项目公司持有酒店物业100%股权，通过发行类REITs资产专项计划，将股权转让给投资人，实现资产的转让（财务出表），获得现金回报。

（五）PPP+REITS 融资模式

项目范畴角度看：PPP项目中有相当一部分属于市政基础设施项目，以及保障房、养老地产等地产类民生工程项目，属于“不动产物业”大的范畴，具体可以分为两类：一是经济基础设施，包括交通运输、能源、公用事业和通信设施等；二是社会基础设施，包括医疗、养老机构、住房和保障性住房、体育场馆、产业园区等，这些资产都属于REITs投资的资产范围。

运营理念角度看：PPP模式不同于地方政府发债等传统融资模式，更加强调对项目的运营，对资产的维护和保值增值，而REITs正是依托于资产本身而非主体信用，并在资产的良好运营中获得合理回报。因此，PPP与REITs具有天然联系，并且有相同的目标。

（六）股权众筹模式

是指项目公司出让一定比例的股份，面向普通投资者，投资者则通过投资入股公司，以获得未来收益。股权众筹运营当中，主要参与主体包括筹资人、出资人和众筹平台三个部分，部分平台还专门指定有托管人。

目前，根据我国特定的法律、法规和政策，股权众筹从运营模式可分为凭证式、会籍式和天使式三大类。

随着各大电商等线上平台相继推出众筹功能，众筹模式被推广到大众视野里，并已得到认可。由创意发布者通过众筹平台发布自己的创意，由景区开发商购买该创意，设定投资者所享权益，面向众筹平台客户进行股权融资。比如：作为全国首家连锁型生态度假营地的逸景营地，旗下的龙头丽江逸景营地在淘宝众筹上推出了高端定制旅游“1房1车1路逸景营地自然度假新模式”项目，逸景营地旅游开发项目通过众筹融资模式，融资金额超过2600万元。

06

做好投融资规划为文旅融合项目落地提供支撑

（一）以项目投资获利为基本原则

文旅开发项目投资是最终是以获利与获益为目的的，是以预期的结果来决定投不投、投多少，以及如何投资。另外投资与否还有一个很重要的原则就是根据退出的方式来决定投资的价格和方式，乃至相关的投资增信措施。投融资的方式决定了文旅产业的项目投融资成本，投融资的规模和股本金、项目贷款的比例，还有可能用到结构化融资中的结构怎么搭设，也会影响到初始投资人和财务投资人的投资收益。而这些规划的核心，就是要本着项目本身利益最大化的原则。再有就是投资的退出方式，因为退出方式往往决定了退出交易条件，进而影响退出收益与退出成本。

（二）摸清资源家底，评估开发价值

对拟开发文旅项目进行遴选和梳理，结合现状，对地方相关规划进行分析；结合区域文化旅游发展的特点，分析各类基础设施、公共服务设施、市政设施对地价的影响，研究不同的开发时序对区域价值影响，形成基础的文化旅游资源投资价值评价。

在招商、投资、收益、产品结构进行合理分析，根据发展模式、现状和规划的研究、土地价值评估等，采取分级推进战略，明确各类项目布局、提出开发导向、基本体量规划及投资开发策略和融资计划。

（三）分析自身优劣，寻找合作伙伴

进行充分自我剖析，进行内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析,包括政策、资源、资金、团队、伙伴等一起可利用的资源优势,梳理存在的困难、不足和劣势。对项目发展阶段、资产特征、收入模式等进行系统分析。

圈定优质合作伙伴，充分了解潜在的投融资合作对象，了解并分析目标合作伙伴的资金来源、投资喜好、资产配置、投资方式、退出机制、投资案例以及核心团队等商业信息，做到目标清晰，有的放矢。

（四）全面统筹资金，制定融资方案

深入分析项目公司投融资能力，确保投资预算与项目公司资金资源配置能力相适应，并对投资业务进行全生命周期管理。

根据项目开发阶段，分析资金需求，研究资金供给与资金募集，设计资金平衡方案，满足各开发阶段的资金需求，根据需求，制定切实可行、具有可实施性的融资方案，编制项目商业计划书或融资方案。

表 各阶段市场特征、财务状况及资金需求特点

（五）专业机构合作，融资事半功倍

招商顾问是一个系统工程，融资不是“广撒网”，而是要有相对确定的融资目标，提高命中率。与专业文旅招商融资机构（行业智库）合作将有利于提高效率，节省更多精力投入项目建设及运营管理中去，达到事半功倍的效果。

可以选择下面的简练文字。删除标黄。或只用标黄部分。

简单总结为：

1. 专业团队——专业的人做专业的事！

2. 精细准备——全面细致地完成招商所需资料的准备工作；

3. 透析价值——透析项目，挖掘价值，提高招商成功率；

4. 有的放矢——准确对接招商对象，提高招商工作效率；

5. 高效谈判——更专业、有效地和招商对象深入沟通；

6. 合作落地——在关键合作条款上把关；

7. 优化方案——寻找问题的解决方案和优化组合方案。

图片来源：摄图网