房地产百强论坛盛大召开，京瑞CEO张佑康共议行业发展趋势

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2024-04-10 14:07:35 来源：今日热点网

近日，备受瞩目的2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛在北京隆重召开。作为行业内的权威盛会，本次大会汇集了房地产领域的众多专家、企业领袖，共同探讨房产建设的未来发展、住房租赁市场的新动向以及行业的创新路径。

京瑞集团CEO张佑康作为行业代表受邀出席，与业内同仁共襄盛举。

大会上，主办方发布了备受瞩目的《2024中国住房租赁企业报告》。该报告通过深入的市场调研和数据分析，全面剖析了当前住房租赁市场的现状、特点和发展趋势。报告指出，随着城市化进程的加速和年轻人购房观念的转变，住房租赁市场正迎来前所未有的发展机遇。同时，报告也强调了在政策调控、市场竞争和技术创新等多重因素影响下，住房租赁企业需要不断创新和提升服务质量，以适应市场的变化。在此背景下，中指研究院启动“2024中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力强的住房租赁企业群体，鼓励企业持续提高运营效率，促进行业平稳健康发展。

从规模表现来看，住房租赁TOP30企业紧抓机遇，积极拓展规模，去年一年累计开业房源规模超百万间，房源储备丰富，地方国企借势保租房筹集实现持有规模提升，民企通过轻资产输出承接租赁管理业务，投资更专注优势区域，集中布局一线及核心二线城市，未来开业规模存在较大增长潜力。

从运营表现来看，住房租赁TOP30企业顺应多样化需求趋势，为不同租客群体提供与之相适应的多元化租房产品，不断升级“基础+增值+特色”的服务体系，精细化运营降本增效，积极打造企业差异化竞争优势，增强客户黏性。长租企业资管逻辑明显强化，保租房REITs持续扩容。

住房租赁行业发展趋势

政策趋势

保租房筹集：保租房大规模筹集背景下，“十四五”后半程仍是企业涉足长租领域的重要窗口期。

自上世纪90年代起，我国便逐步确立起“保障+市场”双轨并行的住房供给策略。特别是在1998年房改后，商品房市场呈现出蓬勃发展的态势。随后，随着2016年“租购并举”住房制度的深入实施，我们的住房保障体系及租赁市场得到了更为完善的发展。

当前，“十四五”规划已步入后半阶段，保障性租赁住房的筹集工作取得了显著进展，完成率已接近七成。展望未来两年，仍有297万套（间）的保租房筹集任务等待完成，任务量依然相当繁重，这也为企业进军长租公寓市场提供了良好的契机。鉴于当前我国房地产市场供求关系发生的深刻变化，预计“十四五”之后，保障性租赁住房的筹集规模将逐渐缩小，特别是新建规模将明显减少。届时，租赁市场将进入存量整合的新阶段。可以预见，未来将有更多个人房源转向机构房源，推动租赁市场机构化率的提升。而随着机构化率的上升，市场竞争也将变得更为激烈。

2.金融政策支持：金融支持体系愈发完善，住房租赁商业模式逐渐清晰，投资回报有望提升

2023年，随着金融政策的密集出台，住房租赁领域已初步形成“私募基金+信贷支持+公募REITs”的金融闭环。展望未来，市场化长租房更有望纳入公募REITs试点，金融闭环将持续完善，租赁住房项目的商业模式日渐明朗。这样的金融支持不仅能够显著提升租赁项目的投资回报率，更能有效缩短投资回收期，从而激发租赁企业的投资热情。

据中指研究院数据显示，我们以2023年成交的某保租房用地项目为例进行模拟分析，信贷支持政策对租赁项目自有资金投资回报率的影响显著。在没有信贷支持时，自有资金IRR为5.55%，静态投资回收期长达22.1年；而得到信贷支持后，IRR跃升至8.64%，回收期则缩短至15.7年。

住房租赁贷款利率对项目的投资收益率和回收期具有显著影响。例如，2023年1月推出的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”中，租赁住房购房贷款利率原则上控制在3%以内。根据案例项目的敏感性分析，贷款利率每下降20个基点，自有资金IRR就提升约0.5个百分点。若纯租赁用地的开发建设项目贷款利率也降至3%以下，自有资金IRR更可高达10.11%，静态投资回收期也将缩短至约13年。这表明，住房租赁市场的金融支持不仅增强了投资回报的吸引力，更提高了资金的运作效率。