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在荷兰,年轻人把房子买光了?

2021-12-14 09:31:22       来源:澎湃新闻

作者|荷兰在线NLO编辑部

近几个月来,买房的人特别多,尤其是年轻人。 据荷兰中央银行(DNB),今年房价将平均增长10%以上,随着资本市场利率小幅上涨,明年房贷利率也将上调,DNB预计2022年的价格涨幅将达 5.5%。直接导致房价蹭蹭蹭地上去了。 4 月份,荷兰的平均房价比去年同期上涨了 11.5%,比去年12 月份贵 21000 欧元,创下20年来最大增幅。

经济回暖,政策推动房市热

· 2021:第一季度房屋销售热潮拉高房价预期由于房市交易火热,加之经济前景显著改善,Rabobank预测今年荷兰的整体房价将比 2020 年平均上涨10.9%,这意味着自住房屋的平均价格将比一年前贵约36000欧元。刺激价格上涨的措施可能仍会拉高房价,例如转让税的变化和放宽贷款标准。

图/RaboResearch

此外,待售房屋的有限供应和较短的交付时间会强烈加剧“害怕错过(fear of missing out)”的感觉。因此,购房者会更积极地竞标房屋,从而导致更高的价格。Rabobank预计 2022年市场会有所降温,房价涨幅将减弱至4.6%。Rabobank还预计今年将售出234000套房屋,仅略低于去年。

· 房屋转让税取消,出现短暂购房热

2021年第一季度,有创纪录的66627套自住房屋易手,与去年同期相比增长高于29%。4月,成交量回落至2020年左右的水平,但今年前四个月的房屋销售量加起来是史无前例的。取消35岁以下购房者的房屋转让税,以及从4月起对40万欧元以上的房屋重新征收此税,似乎在销售热潮中发挥了重要作用。

图/Unsplash图库授权使用

年轻的购房者在年初大规模推动了房屋的交易转让。在40万欧元及以下的价格范围内,近 75%的房屋在1月份被35岁以下的家庭购买。在40万欧元以上的价格区间,年轻的购房者将许多交易推移到1月1日之后或者在4月1日之前完成。他们在该细分市场的份额从3月份的63%下降到4月份的仅16%,明显低于2020年中期。

· CBS: 2020年住房市场供需进一步紧张

由荷兰统计局(CBS)和土地注册处(Kadaster)在一项由内政和王国关系部(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)委托进行的自住住房市场紧张指标的联合研究中指出,2020年,50%的房屋以高于要价的价格出售,而38%的交易房屋以低于要价的价格出售。而在2015年,87%的房屋以低于要价的价格售出,而高于要价的则为7%。2017年,主要在阿姆斯特丹以及一些大城市中房屋的成交价格高于要价,而到2020年,这一现象已成为全荷兰的常态。

图/CBS

房屋的销售速度也越来越快。2015年初,一套房屋从挂牌出售到卖出的平均时间为十个月,此后平均销售时间越来越短,到2020年仅两个多月。2020年底,没有一个省的房屋平均销售时间超过三个月。 6月16日,经合组织在最新的荷兰经济调查中表示,政策鼓励对社会住房和自有住房的需求,但供应的短缺导致了房价上涨和配给问题。大多数公共和私人出租住房都实行租金管制和配给,大约一半人口在国家保障下有资格获取社会住房,同时自住住房享受税收优惠并推高房价。

图/OCED

因此,低收入和中等收入家庭,特别是单身人士,没有资格获得社会住房,又无法获得足够的抵押贷款来购买,导致对于这些人群,没有多少住房可供选择,这体现了允许市政当局禁止买卖出租来投资的拟议立法适得其反。经合组织建议荷兰政府应逐步降低现行计划以外的自有住房税收优惠待遇,以及逐步缩小租金管制范围。

百万住房来救场

为了解决住房市场的短缺问题,近日,荷兰经济建筑研究所表示,得益于最近发布的《住房行动议程》(Action Agenda 2021 for Housing),荷兰在未来几年内可以轻松建造100万套住房,但前提是这些住房将建在绿地上。在一项新的研究中,该研究所确定了大城市中的18个地点,计划在那里至少建造40万套住房。据荷兰经济建筑研究所的主任塔科·范霍克,这些房子大多位于宽敞的社区,与周围的农业区和自然环境也相得益彰。

可以建在城市周围的绿地里的房屋数量,数据/荷兰经济建筑研究所

范霍克说,“在选举期间,各党派表示要建造一百万套住房,却面临缺乏合适建筑位置的问题。但事实上,这取决于空间规划政策——建筑物必须首先在城市中建造,而不是在绿地。”于是,他希望可以在未来突破这个“教条”要求,为此他想出了一个住房建设计划——仅利用有限的地区就可开发出满足需求的住房。

· 房屋数目可观

仅阿姆斯特丹附近以北地带就有望建设3000套靠近首都的房屋,在皮尔默伦德 (Purmerend) 和福伦丹(Volendam)之间,可以在相对较短的时间内建造20000套住房,在哈勒默梅尔 (Haarlemmermeer)再建造25500套住房。荷兰其他地方也能建造大量住房,譬如鹿特丹南部将能建造83500个住房,在乌特勒支、阿纳姆和兹沃勒周围,每个城市有望再增加建设40000户房屋。在过去十年中,荷兰从未达成每年建75000至100 000套新住房,以适应家庭数量增长和减少住房短缺。导致该现象的一个复杂因素是,原则上应该尽可能多地在城市地区建新房,但这需要花费更多的时间和金钱,同时建筑项目也有可能因反对程序而被搁置多年。

· 渴望有花园的家

范霍克指出,在兰德斯塔德三省,85%的住房建设计划在市中心及其附近进行。他认为,这意味着这些计划的很大一部分(大约三分之一)直到很晚才切实开始推进。此外,这些住房建设计划主要涉及公寓,但同时人们对带花园的住宅也有需求。大城市周边的此类房屋的价格如此之高,并非没有道理。所以从供需角度出发,如果除了城市建设之外,在绿色环境中建造更多的房屋也是可取的。荷兰经济建筑研究所的研究人员考察了需求最大的七个省中大城市附近的地区。不过,由欧洲联盟提出并建立的自然保护区网络Natura 2000地区并不在上述目标地区内。只有有限的部分选定地区,譬如靠近良好的基础设施的地区会被指定为合适的住房计划建设地点,这样可以保证每公顷会建设25套住房,而在具有景观价值地区,这一数字已减少到每公顷15个住房,以确保新建设的房屋能很好地融入景观。

荷兰Oostvaardersplassen是Natura 2000的其中一个地区

图/Peter Galvin, CC BY 2.0协议

范霍克说,如果仔细研究可以新建的住房数量,我们会发现其实不乏建造一百万套住房的地方。他指出,“这只是我举的一个例子。当然也可以选择城市附近的其他区域,毕竟我们只使用其中一小部分空间。上述的例子只会涉及1.5%的农业用地,同时现有的自然景观也绝不会因新建住宅而消失,反而新的社区能提供一个更美丽和多样的居住环境。”经济回暖,房屋转让税变化等多种因素,让荷兰房市在2021赢得开门红,但住房紧缺的问题让不少人产生危机感,百万住房协议救场,是否能够稳定房市、补上住房缺口,让我们拭目以待。参考来源:Het Financieele Dagblad文章Met bouwen in het weiland is wooncrisis makkelijk op te lossen;NLTIMES文章House prices will continue to rise to "historical" levels next year: Dutch Central Bank;本文部分段落节选自荷风HeFeng文章《荷兰房市热潮何时降温?全荷房价涨幅最高的地区在哪里?》。

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在荷兰,年轻人把房子买光了?

2021-12-14 09:31:22   澎湃新闻


作者|荷兰在线NLO编辑部

近几个月来,买房的人特别多,尤其是年轻人。 据荷兰中央银行(DNB),今年房价将平均增长10%以上,随着资本市场利率小幅上涨,明年房贷利率也将上调,DNB预计2022年的价格涨幅将达 5.5%。直接导致房价蹭蹭蹭地上去了。 4 月份,荷兰的平均房价比去年同期上涨了 11.5%,比去年12 月份贵 21000 欧元,创下20年来最大增幅。

经济回暖,政策推动房市热

· 2021:第一季度房屋销售热潮拉高房价预期由于房市交易火热,加之经济前景显著改善,Rabobank预测今年荷兰的整体房价将比 2020 年平均上涨10.9%,这意味着自住房屋的平均价格将比一年前贵约36000欧元。刺激价格上涨的措施可能仍会拉高房价,例如转让税的变化和放宽贷款标准。

图/RaboResearch

此外,待售房屋的有限供应和较短的交付时间会强烈加剧“害怕错过(fear of missing out)”的感觉。因此,购房者会更积极地竞标房屋,从而导致更高的价格。Rabobank预计 2022年市场会有所降温,房价涨幅将减弱至4.6%。Rabobank还预计今年将售出234000套房屋,仅略低于去年。

· 房屋转让税取消,出现短暂购房热

2021年第一季度,有创纪录的66627套自住房屋易手,与去年同期相比增长高于29%。4月,成交量回落至2020年左右的水平,但今年前四个月的房屋销售量加起来是史无前例的。取消35岁以下购房者的房屋转让税,以及从4月起对40万欧元以上的房屋重新征收此税,似乎在销售热潮中发挥了重要作用。

图/Unsplash图库授权使用

年轻的购房者在年初大规模推动了房屋的交易转让。在40万欧元及以下的价格范围内,近 75%的房屋在1月份被35岁以下的家庭购买。在40万欧元以上的价格区间,年轻的购房者将许多交易推移到1月1日之后或者在4月1日之前完成。他们在该细分市场的份额从3月份的63%下降到4月份的仅16%,明显低于2020年中期。

· CBS: 2020年住房市场供需进一步紧张

由荷兰统计局(CBS)和土地注册处(Kadaster)在一项由内政和王国关系部(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)委托进行的自住住房市场紧张指标的联合研究中指出,2020年,50%的房屋以高于要价的价格出售,而38%的交易房屋以低于要价的价格出售。而在2015年,87%的房屋以低于要价的价格售出,而高于要价的则为7%。2017年,主要在阿姆斯特丹以及一些大城市中房屋的成交价格高于要价,而到2020年,这一现象已成为全荷兰的常态。

图/CBS

房屋的销售速度也越来越快。2015年初,一套房屋从挂牌出售到卖出的平均时间为十个月,此后平均销售时间越来越短,到2020年仅两个多月。2020年底,没有一个省的房屋平均销售时间超过三个月。 6月16日,经合组织在最新的荷兰经济调查中表示,政策鼓励对社会住房和自有住房的需求,但供应的短缺导致了房价上涨和配给问题。大多数公共和私人出租住房都实行租金管制和配给,大约一半人口在国家保障下有资格获取社会住房,同时自住住房享受税收优惠并推高房价。

图/OCED

因此,低收入和中等收入家庭,特别是单身人士,没有资格获得社会住房,又无法获得足够的抵押贷款来购买,导致对于这些人群,没有多少住房可供选择,这体现了允许市政当局禁止买卖出租来投资的拟议立法适得其反。经合组织建议荷兰政府应逐步降低现行计划以外的自有住房税收优惠待遇,以及逐步缩小租金管制范围。

百万住房来救场

为了解决住房市场的短缺问题,近日,荷兰经济建筑研究所表示,得益于最近发布的《住房行动议程》(Action Agenda 2021 for Housing),荷兰在未来几年内可以轻松建造100万套住房,但前提是这些住房将建在绿地上。在一项新的研究中,该研究所确定了大城市中的18个地点,计划在那里至少建造40万套住房。据荷兰经济建筑研究所的主任塔科·范霍克,这些房子大多位于宽敞的社区,与周围的农业区和自然环境也相得益彰。

可以建在城市周围的绿地里的房屋数量,数据/荷兰经济建筑研究所

范霍克说,“在选举期间,各党派表示要建造一百万套住房,却面临缺乏合适建筑位置的问题。但事实上,这取决于空间规划政策——建筑物必须首先在城市中建造,而不是在绿地。”于是,他希望可以在未来突破这个“教条”要求,为此他想出了一个住房建设计划——仅利用有限的地区就可开发出满足需求的住房。

· 房屋数目可观

仅阿姆斯特丹附近以北地带就有望建设3000套靠近首都的房屋,在皮尔默伦德 (Purmerend) 和福伦丹(Volendam)之间,可以在相对较短的时间内建造20000套住房,在哈勒默梅尔 (Haarlemmermeer)再建造25500套住房。荷兰其他地方也能建造大量住房,譬如鹿特丹南部将能建造83500个住房,在乌特勒支、阿纳姆和兹沃勒周围,每个城市有望再增加建设40000户房屋。在过去十年中,荷兰从未达成每年建75000至100 000套新住房,以适应家庭数量增长和减少住房短缺。导致该现象的一个复杂因素是,原则上应该尽可能多地在城市地区建新房,但这需要花费更多的时间和金钱,同时建筑项目也有可能因反对程序而被搁置多年。

· 渴望有花园的家

范霍克指出,在兰德斯塔德三省,85%的住房建设计划在市中心及其附近进行。他认为,这意味着这些计划的很大一部分(大约三分之一)直到很晚才切实开始推进。此外,这些住房建设计划主要涉及公寓,但同时人们对带花园的住宅也有需求。大城市周边的此类房屋的价格如此之高,并非没有道理。所以从供需角度出发,如果除了城市建设之外,在绿色环境中建造更多的房屋也是可取的。荷兰经济建筑研究所的研究人员考察了需求最大的七个省中大城市附近的地区。不过,由欧洲联盟提出并建立的自然保护区网络Natura 2000地区并不在上述目标地区内。只有有限的部分选定地区,譬如靠近良好的基础设施的地区会被指定为合适的住房计划建设地点,这样可以保证每公顷会建设25套住房,而在具有景观价值地区,这一数字已减少到每公顷15个住房,以确保新建设的房屋能很好地融入景观。

荷兰Oostvaardersplassen是Natura 2000的其中一个地区

图/Peter Galvin, CC BY 2.0协议

范霍克说,如果仔细研究可以新建的住房数量,我们会发现其实不乏建造一百万套住房的地方。他指出,“这只是我举的一个例子。当然也可以选择城市附近的其他区域,毕竟我们只使用其中一小部分空间。上述的例子只会涉及1.5%的农业用地,同时现有的自然景观也绝不会因新建住宅而消失,反而新的社区能提供一个更美丽和多样的居住环境。”经济回暖,房屋转让税变化等多种因素,让荷兰房市在2021赢得开门红,但住房紧缺的问题让不少人产生危机感,百万住房协议救场,是否能够稳定房市、补上住房缺口,让我们拭目以待。参考来源:Het Financieele Dagblad文章Met bouwen in het weiland is wooncrisis makkelijk op te lossen;NLTIMES文章House prices will continue to rise to "historical" levels next year: Dutch Central Bank;本文部分段落节选自荷风HeFeng文章《荷兰房市热潮何时降温?全荷房价涨幅最高的地区在哪里?》。

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