文：刘思瑶

2023年的中国房地产市场，一场静默的革命正在发生：头部房企营销费用激增40%却难阻成交下滑，一个名为“房理想”的视频号却创造了单月极高的交易转化。该账号的背后是北京朗力广告传播有限公司总经理郭铠——一位从传统房地产市场成功转型的数字营销专家。他用五年时间完成了从流量捕手到行业智脑的蜕变。而郭铠构建的“房产知识基建”体系，正将分散的行业资源编织成智能决策网络，重新定义房产赛道的价值分配逻辑。

（郭铠：北京朗力广告传播有限公司总经理，2012年获得由网易授予的奖项“中国地产市场创新人物”。）

2018年，郭铠敏锐的感知到了行业的商机：虽然房地产市场线下交易额呈现下滑趋势，但购房仍然是大部分青年人的需求，只是由于对市场了解不够，用户还处在观望状态。郭铠在工作中发现，许多购房者决策周期从45天拉长至半年，客户到访成本激增至3200元/组，而转化率却不到8%。与此同时，他也发现随着互联网经济的兴起，购房者习惯于借助网络了解房地产市场，不仅减少了咨询成本，还能够快速检索到当下各大房地产公司的基础信息。

然而，网络上的信息冗杂，部分观点带有强烈的个人色彩，很容易对购房者决策产生不利影响。于是，郭铠决定开展一档客观、理性的房地产知识科普，将目前房地产领域最前沿的信息传递给购房者，基于数字媒介带来的机遇架构起和用户之间的桥梁。在这一目标的催使下，郭铠2020年在微信视频号开通“房理想”账号，随后他在哔哩哔哩、抖音平台用“房本儿”账号同步更新视频，通过自己的讲述将复杂的购房知识提炼为通俗易懂的观点。很快，他的视频《钓鱼台七号院：价格天花板从一楼抬到四楼》就全网播放量破50万，单周引流300组线下客户。这让他意识到，流量不是终点，而是重构行业信任的起点。值得一提的是，在哔哩哔哩房地产垂类领域，郭铠的账号“房本儿”凭借专业内容输出与行业影响力，现已成为该领域头部UP主之一，稳居国内房产类创作者前列。

郭铠已经从事房地产营销行业23年，而他的自媒体账号，截至目前全网粉丝量近30万。他不仅培育了一支专注房地产全案营销的专业团队，还首创了“地产品牌管理”模式，成功与万科企业股份有限公司、融创中国控股有限公司、龙湖集团控股有限公司等30余家头部地产品牌建立起长期战略合作伙伴关系。可以说，他见证了房地产数字营销的崛起和腾飞，在助推中国房地产行业实现新的突破进程中，发挥了不可或缺的作用。

他是一位资深的房地产营销专家，借助网络平台为购房者提供了系统化的学习途径。“人口负增长，房价还会涨吗？”“那些靠艺术致富的地产项目”这些观众最感兴趣的话题，郭铠通过大量的前期调研和资料检索，最后以直观的视频呈现出来。通过他的讲解，许多人了解了房地产市场的运作机制、政策影响以及未来趋势，从而能够更好地规划自己的投资或购房策略。在他的账号下方，经常有粉丝感谢他的分享，称赞郭铠的理性和客观。他的分享让更多人意识到，房地产行业并非高不可攀，只要掌握了正确的方法和思路，就能在其中找到属于自己的机会。

郭铠的创意营销理念为房地产从业者提供了新的思路。他通过案例分析、实战经验分享，帮助从业者打破传统营销的桎梏，找到更具吸引力和实效性的宣传方式，从而提升品牌影响力和销售业绩。他在2021年2月推出的《镜子中的故事》系列短视频中，共安排了10期内容，分别以北漂青年与房子的故事展开叙述。这种创新的叙事方式打破了传统房地产广告的生硬推销模式，让营销更具温度和人性化。郭铠的这一创意不仅提升了项目的曝光度和美誉度，还为行业树立了内容营销的新标杆。他的成功经验表明，房地产营销不仅要注重产品本身的价值，更要关注目标受众的情感需求，通过讲故事的方式与消费者建立深层次的情感连接，从而实现品牌与市场的双赢。此外，郭铠还特别关注年轻一代的需求，通过通俗易懂的语言和生动的案例，让更多年轻人对房地产行业产生兴趣，并为他们提供职业发展的建议和指导。

此外，郭铠借助短视频等媒介重构看房体验，实现"内容种草-场景沉浸-即时咨询"的消费闭环。他的视频《140%得房率 楼市里的西虹市首富们》在全网引起热烈讨论。视频中提到，为响应“第四代住宅”政策，一线和强二线城市陆续通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，提升购房者实得面积30-50平米。接着，郭铠分享了招商地产在广州横沥岛推出的“招商林屿境”项目、龙湖在重庆推出的“云河颂”项目，穿插房型视频和图片，帮助消费者直观了解市场动态。通过沉浸式场景体验的赋能，郭铠积极引导购房者进行信息咨询，在购房者与房地产开发商之间搭建起高效沟通的闭环生态，实现了供需双方的良性互动。

当前国内房地产行业，市场环境复杂多变，而郭铠选择的不动产数字媒体赛道正通过数字技术重构营销链路，不仅实现了购房决策全周期的可视化呈现，更以数据驱动的精准营销打破传统行业壁垒。“房地产行业需要的不是更聪明的销售，而是让整个生态变聪明的操作系统。”这位曾经的流量捕手，正在用知识基建重构房产赛道，把流量沉淀为可复用的数字资产。

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