投资长租公寓是一个长期稳健的商业模式，需要依靠长周期的精细化运营、精准营销，才能提升转化率、优化客户体验，保障门店营收稳定，而这些通过规范化、标准化的考核能够更好地达成。那么具体来说，应该如何做好公寓运营的考核？新店与旧店的运营考核标准又有哪些不同？运营考核应该如何有效挂钩员工的收入？本期窝趣长租课堂为你解答。

房东东：公寓运营考核的主要标准有哪些？

窝趣公寓：公寓运营考核主要分为两个层面，一个是对门店的考核，另一个是对店长的考核。门店层面，主要是考核门店的利润/营收和入住率；店长层面，除了考核门店的业绩，还会考核门店的客户满意度、销售指标、以及会员发展指标。

房东东：新店与旧店的运营考核标准有哪些不同？

窝趣公寓：关于旧店的运营考核标准，主要还是考核门店的利润/营收、入住率等方面的指标；例如我们直营店主要考核的是门店的EBITDA，占比60%，剩下部分则是考核客户满意度、销售指标、会员发展、区域评价等指标；而加盟店考核的主要是门店的营收，占比25%，门店的入住率占比25%，剩下部分跟直营店是一样的。

而新店的运营考核标准，则是更侧重于前期的业绩爬坡速度，即门店前期的出房速度。例如，我们新店主要考核的是时点出租率，按照运营的考核标准，需要完成5895的目标，也就是出租率在开业之日起，第一个月要做到50%，第二个月要做到80%，第三个月要做到95%，在三个月内完成业绩爬坡。

房东东：运营考核如何有效挂钩员工的收入？

窝趣公寓：门店运营人员主要包括店长和管家，店长的收入主要包括底薪、绩效以及奖金。绩效是每月发放一次，根据店长管辖门店的房量对应的绩效基数，再乘以本月绩效得分，计算出来的。绩效得分直接挂钩门店的利润或者营收，以及入住率、客户满意度等指标。例如，某个店长管理了1家100间房的门店，100间房对应的绩效基数是3000元，该店长本月的绩效得分是80分，那本月就可以领取2400元绩效。

而奖金则是每季度发放一次，直接挂钩门店的利润，按照固定比例与公司分成，有点类似于合伙人制。

而管家的收入比较简单，主要包括底薪和销售提成，直接挂钩管家自己的销售业绩。销售提成则主要分为会员发展提成和签约提成，其目的也是鼓励管家发展更多的会员，签约更多的单量。

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