日前，为期4天的易居沃顿PMBA-11集修共训模块在上海开课，课程分别邀请阳光集团执行董事、地产集团执行副总裁吴建斌，中泰证券首席经济学家李迅雷，易居企业集团CEO、易居沃顿案例研究与教育基地秘书长丁祖昱，全国老龄办原副主任、复旦大学老龄研究院副院长吴玉韶教授，全国政协常委、民建中央副主席、上海市政协副主席周汉民五位导师授课。

吴建斌

《数字化时代，房企的财务管理思路》

虽然当下房地产行业普遍弥漫着悲观情绪，但吴建斌依旧愿意相信，相比国外和中国香港，国内房地产行业还是一个年轻的行业，房地产行业之于国民经济的地位依旧很重要。

机会一直存在，但随着市场红利、金融红利等各项红利正在消失，房企亟需在复杂的环境中变革。

吴建斌提出要以财务价值创造为驱动力，以战略管理为手段，以数字化革命为赋能。从视野、抓手、组织、技术、赋能、运作和结果七个方面做好财务管控与价值创造，推动企业实现有质量且可持续的发展。

本次课程中，吴建斌以《数字化时代，房企的财务管理思路》为主题将自己多年的财务管理经验以及对当下房地产市场的理解分享给学员：

1.财务管理的本质不是简单意义的财务会计工作，不是事无巨细地记录、分析和反映，而是以价值创造为驱动力，辨析公司在运营过程中遇到的重大财务问题，以及有效解决这些重大问题的能力、方法和工具。

2.企业管理的核心是财务管理，而财务管理的核心是经营性现金流管理，经营性现金流管理的核心是可动用资金的管理。

3.现代财务的终极目标主要有五点：确保做到公司任何发展阶段所需资金和资金来源之间的动态平衡；确保实现筹资成本较低；确保实现资金结构的合理性；确保实现资金使用效果较好；确保投资战略实施能为企业创造更大的价值。

4.财务纪律有三条：第一，关于超融，公司必须旗帜鲜明地反对任何形式的超融行为；第二，关于现金占比，公司要始终坚持可动用现金占比不低于 10%；第三，关于净负债率，公司必须动态控制净负债率（扣除不可动用现金）不高于100%。

5.房地产企业的数字化建设有两点：第一，搞好信息化。只有拥有良好的信息化建设，才会有好的数字化建设。一个企业的数字化必须建立在强大的信息化基础上；第二，数字化要以客户需求为导向。根据客户需求作出大数据分析，以此形成客户的需求点。

6.未来融资有两种钱不能用：第一种是信托的钱不能用，第二种是员工的钱不能用。不是所有的钱都能够借，能借的借，不能借的坚决不能借，这就是一道红线。

李迅雷

《如何多维度分析和交叉验证经济趋势与投资机会》

李迅雷长期从事资本市场研究，他认为市场经济不仅可以从分化的角度分析，也可以从流动性的角度看待。

从分化角度看经济，任何一种经济行为、一种群体性的活动到后来必然会产生分化，持续时间越长，分化的可能就会越大。从流动性角度看经济，疫情的反复出现，对人口流动性、货物流动性、资金流动性都产生了负 面影响。

关于房地产市场，李迅雷认为房地产面临的压力不是一个短期问题，仅依靠政策好起来的状况是不可能的，因为当下人口老龄化加速的趋势不可逆转，加之新生儿人口达到低点，死亡人口数增加，年轻群体比例下降，所以购房需求有限。

本次课程，李迅雷以《如何多维度分析和交叉验证经济趋势与投资机会》为题，系统性、多维度的对以上问题一一给出了答案，并对全球经济发展及投资机会做出了精准分析：

1.人类的历史是和平与战争的历史，分久必合合久必分，这是长久的趋势。现如今我们正在经历长时期的和平阶段，长期和平导致的结果就是分化。体现在经济领域，长期和平会导致四大分化：人口分化、区域分化、收入分化、产业分化。

2.无论是从分化维度还是流动性维度，中国经济都面临很大压力。任何一种经济行为和群体性的活动到后来必然会产生分化，持续时间越长，分化就会越大。此外，疫情影响下人口流动性、货物流动性、资金流动性都受到影响。从这两个方面来看，中国经济很难很快恢复。

3.不要以为政策放松房地产就能够恢复，当前房地产面临的压力不是短期问题，因为人口正在加速老龄化。按照当前出生及死亡水平估算，2030年中国即将过渡到超老龄化社会。从深度老龄化社会过渡到超老龄化社会日本用时12年，中国可能只用8年。

4.贫富差距是当前全球各国普遍面临的最大难题，加之我们国家存在高收入阶层的收入被低估的现象，中国的贫富差距比大家想象的大得多。招商银行的年报显示2%的储户拥有总储户80%的资产，这种模式玩下去的结果就是消费没办法起来。

5.全球人口从1945年的26亿增长到接近80亿。过去50年，70%的生物被灭绝，大约有100万种生物面临灭绝。病毒就是对人类规模和寿命延长的报复。加上地缘政治纷争加剧和贫富差距不断扩大，全球经济会步入低增长、高震荡时代。

6.目前中国经济是否还能依靠基建来弥补这个缺口？我认为基建投资已经支撑不了房地产下跌的压力，因为房地产及基建投资在经济体量中的占比在2017年已经见顶，拐点在2017年已经出现，只是当时还没有充分暴露出来。

7.中国有一句话叫“成也萧何败也萧何”，过度依赖一种模式必然会被这种模式所拖累，过去得益于该模式，但以后可能就是该模式的受害者。所以在路径依赖已经形成的情况下，做变革和调整的前提是先想好替补模式和方法。

8.未来政策和改革大概率不会出现革命性的大动作，因为当下政策调整的底层逻辑第一是稳中求进，第二是底线思维。稳中求进是为了防止经济出现大变动，底线思维目的是防止发生系统性风险。我们要基于这两点把握相关政策出台。

丁祖昱

《当前房地产市场形势与未来展望》

面对当下的房地产行业，地产人都已清楚的意识到政策不会对行业有太大改变，但我们仍旧希望政策能够改变些什么。截至2022年9月15日，今年245个省市累计出台469次政策。

尽管政策有所放松，但今年房地产“金九银十”再次缺席、市场再筑底。从新房成交量看，一线城市韧性较强，依旧坚挺，三四线跌幅继续收窄。但丁祖昱认为三四线的下行周期已结束，何时能够回升，还未可知。

关于未来发展趋势，行业调整仍需较长时间，四季度仍是政策宽松期，城市分化、地块分化会持续加剧。

房地产黑铁时代，房企必须改变，寻找新的发展模式。本次课程丁祖昱基于多项数据指标，凭借精准而严谨的判断，对房地产行业的现状与未来进行了深度解读：

1.房企积极营销和融资的情况依旧尚未改善。在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至8月末的目标完成率仍不足60%，有近半数企业甚至不足50%。绝大多数企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

2.行业调整仍需要较长时间。购房信心修复需要时间，市场信心修复也需要时间。过去企业过度追求规模、过度金融化是行业调整的核心原因。

3.民企生存能力的关键在于“现金流”，稳健的民企一方面经营性现金流状况整体好于行业平均水平；另一方面外部融资比较平稳持续。此外，在土地市场的动作也是当下现金流和未来生存能力的体现。

4.房企必须改变“三高”路径依赖，探索建立行业新发展模式：第一房企回到低负债发展模式，以表内表外同步方式进行；第二项目开发全封闭监管，各项目互不影响，专款专用；第三未来考虑准现房制度，延迟给开发商发放按揭贷款或者说是尾款；第四融资情况透明化，房企从拿地阶段就可以贷款。

5.2022年市场预判：全年L型“前低后平”，四季度继续筑底，城市分化持续加剧；全年土地成交规模预计大幅回落，无疑是“投资小年”；房企违约爆雷情况基本不能缓解，未来竞争格局“三分天下”。

6.第二曲线发展空间依旧巨大，包含物业、租赁、养老领域的机会。在存量资产越来越多的背景下，物业依旧有新的发展机会。随着保租房REITs发布，租赁市场规模也是万亿级市场。我们预计2025年养老产业规模会突破12万亿，所以养老产业发展空间巨大。

吴玉韶

《我国养老产业的困境与出路》

民政部《2021年民政事业发展统计公报》最新数据：全国共有注册登记养老机构4.0万个，床位530.5万张，入住老年人238.1万人，床位使用率44.88%，入住养老机构老年人不足1%。

换言之，目前我国居家养老模式占99%，社区养老为0，养老机构为1%。可见，居家养老是老年人的第一选择，而这99%的居家养老成为了当今社会的难题。

老龄化现象日益突出，加之当代年轻人都是独生子女，所以靠子女养老已经成为了过去式，而养老问题已经由原来的家庭问题变成了社会化问题。

中国的养老服务业处于初级发展阶段，面对养老服务政策不精准不协同，缺乏有效评估，难以实现从“漫灌”到“滴灌”；上下游产业不配套不协同，产业链没有延展；缺乏服务设施等诸多问题。

尽管养老产业面临困境，但老龄产业将是巨大的朝阳产业，且康养会成为最具潜力的大宗消费。

“危在事业，机在产业”。在养老产业处在机遇与困境并存之际，养老从业者要如何应对该局面。本次课程，吴玉韶以《我国养老产业的困境与出路》为题，对养老产业困境、老年群体心理需求、养老企业策略等维度进行最本质的智慧解读：

1.中国养老服务难在政府难、市场难、老人难。政府从上到下高度重视，是出台文件最多的领域，但落实落地难。市场不知道挣钱在哪，知道赔钱在哪；经营者操着卖白粉的心，赚着卖白菜的钱。对老人而言，各级都重视养老，但身边的养老难题还不少。

2.养老难的原因在于多方面：养老服务概念内涵外延太广；消费群体比较特殊，多数老人为中低收入人群且消费意愿低；我国老龄化快速到来，社区、家庭、物业服务业普遍仍不发达，共享和专属服务难以区分；养老产业还处于不成熟的初级阶段，养老服务政策不精准不协同；缺乏全国养老服务设施标准。

3.养老产业发展的6个重点领域：1.养老健康业，即健康管理、康复护理临终关怀；2.养老服务业，即居家社区机构养老服务业；3.养老制造业，即生活用品、康复护理用品；4.养老宜居业，即养老社区及机构、适老化改造；5.养老文化业，即旅居、教育、影视出版；6.养老金融业，即保险、信托、理财。

4.老年人健康最缺的不是医疗，是健康素养。其中非常大的领域就是健康管理，健康管理包括全过程和全要素的管理。这个过程只有企业能做得到，公立医院和社区卫生服务中心都做不到，因为懒和侥幸是人性的两个弱点。

5.与养老机构的床位相比，老年大学的座位是一种更积极、更经济、更自主的养老选择。从生活必需型向享受型、发展型、参与型发展，学习是必由之路，也是未来最好的养老。老年教育有三个发展趋势：从政府办向社会办转变；从娱乐型向赋能型转变；从大校园办向社区转变。

6.针对目前养老行业现状，养老企业要坚持六大应对策略：坚持以需求为导向；坚持了解老年人消费心理；坚持产业细化原则；坚持主打相邻产业融合发展；坚持数字化思维；坚持做好服务。

周汉民

《百年变局、世纪疫情下中国经济发展的思考》

百年未有之大变局背景下，疫情、中美博弈、全球供应链体系重构等均给中国经济发展带来前所未有的挑战和压力。系列挑战和压力下，中国深入实施的稳经济一揽子政策起到明显作用，国民经济企稳回升。

上半年国内生产总值562642亿元，按不变价格计算，同比增长2.5%。特别是在今年第二季度巨大压力、重大考验的不利影响下，我国第二季度经济依然实现了同比0.4%的正增长。可以说稳住了经济大盘，成就来之不易。

周汉民不仅梳理了中国经济成果的多个数据，还深刻地指明了中国经济面对压力要顶住、挺住、站住；要为中美关系动荡与全球产业链重构所带来的挑战做好充分的准备；要始终坚守全球化进程并多层次提升国内产业链、供应链的安全可靠性。

在本次课程中，周汉民以《百年变局、世纪疫情下中国经济发展的思考》为主题，将其对中国经济发展和全球产业链的思考和理解分享给学员：

1.疫情冲击带来短期变化，是阶段性和外在的影响。中国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，支撑高质量发展的生产要素条件没有变，韧性足、潜力大、空间广的特点没有变。

2.面对2022年经济发展目标和政府工作任务，我们面临着三重压力，但有三个有利条件，同时要注重三个“稳”。三重压力：全球新冠疫情仍在继续，世界经济复苏动力不足，外部环境更趋复杂严峻；三个有利条件：亿万人民追求美好生活的强烈愿望、创业创新的巨大潜能、共克时艰的坚定意志；三个“稳”：稳市场主体、稳外贸、稳外资。

3.今年以来很多因素超出了预期，经济运行确实面临很多困难，但从全年发展看，中国经济保持稳定增长仍有不少有利条件：疫情防控取得阶段性成效；投资稳增长作用将继续发挥；消费有望逐步恢复；出口虽然面临一定压力，但是持续增长有利条件仍然较多；宏观调控政策调节力度加大，财政金融支持实体经济不断发力。

4.上海经济在疫情严重冲击下展现出了“一个加快、三个持续”的较强发展韧性：随着疫情进入常态化防控阶段，主要经济指标加快改善；城市核心功能持续巩固；改革开放创新持续深入、发展新动能持续壮大。

5.中国经济需要顶住、挺住、站住，即顶住极速下行的压力，挺住攻坚克难前行的腰杆，站住在世界应有的影响力、辐射力、凝聚力。具体有三方面表现：第一个表现是经济底盘“稳”，第二是外贸韧性“强”，第三是新动能表现“亮”。

6.中国经济的发展始终要有一个基点，就是融入世界，不可分离。很多人认为我们已经拥有了硕大的国内市场，可以取代对世界的需求，这一主张非常危险。中国在世界市场的任何斩获都是拼尽全力努力的结果。因此一定要做到寸土必争，这才是我们应有的态度。

7.产业链供应链安全稳定是构建新发展格局的基础。面对新时代，尤其是当下百年变局与世纪疫情交织叠加带来的挑战，我们要认识到产业链供应链固链对中国经济发展的极端重要性，于变局中开新局。

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