华东资深投资人王旌赫，是广饶金鑫机车贸易有限公司总经理。王总投龄7年，投资数量1家，个人总投资金额269万；投资品类为经济型；投资品牌为7天酒店。

以下内容，根据直播对话的王旌赫的自述整理。

01 从汽车贸易跨行到酒店投资圈

2014年，我大学毕业后，开始从事汽车贸易生意。在出差时，经常看到7天酒店。7天酒店是我印象较深的酒店品牌之一。

那时，家里有一处物业闲置了三、四年。物业所处的县城大多为单体酒店，只有零星的品牌连锁酒店，而开酒店能收获稳定的现金流，是相对稳定的投资项目，于是想把这处闲置物业盘活。

由于我还有其它产业，例如“汽车贸易”的生意需要花费较大精力，所以酒店在经营了一段时间后，转租给他人经营。

承租人在租期内赚到了钱，但没有很妥善地维护酒店设施设备，损耗极大，后续又遇到疫情，导致酒店生意入不敷出，承租人不想续租，所以我决定对酒店做翻新改造，再度自己经营。

02 深度复盘项目

物业位置较偏，酒店周边是小商品城、建材城、汽配城。客源以商旅客居多。

物业面积近3000平米，独栋物业，一楼是商铺，二楼、三楼是住宿。有独立的停车场。

重新投资酒店的原因在于：

1、承租人不续租：因为疫情原因，物业租期到期后，不再续租。

2、机遇与挑战并存：我接手酒店时，县城有很多酒店无法继续支撑，尤其一些单体酒店转行或关闭，但我认为疫情虽然艰难，可机遇与挑战并存。

3、自有物业优势：虽然前几年酒店不是自己经营，但每年都有稳定的房租收入。重新经营酒店，能省去物业开销，降低投资成本。

品牌选择：

1、项目定位：最初，我计划投资中端酒店，档次高有面子，但综合考察县内的中端酒店售价，仅在200元左右，且中端酒店投入成本高，投资回报周期长。

7天品牌负责人，以及其他几位品牌城区总，一起做了项目预算，他们认为，物业更适合投资经济型酒店。

2、实地考察：当时，看了7天酒店3.0的效果后，品牌城区总邀请我去南京参观7天酒店3.0的样板间。

7天酒店3.0的样板间，整体装修效果比一般的经济型酒店品质偏高，装修风格年轻、时尚，符合现在以年轻人为主体的市场需求。

3、品牌知名度高：7天酒店的市场占有率较高。在当地市场有一定的品牌知名度，同时也积累了较多的客源。

4、投资成本低：7天酒店采用模块化装修，成本低，效率高，做酒店翻新改造的成本较低。

5、团队认真、负责：7天品牌负责人，包括品牌开发人员、几位城区总都在考虑投资人的投资成本以及投资回报率，在投资过程中给了很多专业建议，包括酒店的日常经营。

以上，是我最终坚定选择7天酒店投资的原因。

03 “老酒店”翻改复盘：新手怎么翻改老酒店？

投测阶段:

7天酒店3.0总改造成本约269万元，改造时间为70多天，单房改造成本（含公区）约5.4万元。

筹建阶段：

除了内部结构和排水管道未做更改，其它部分都进行了改造。在“拆除”部分，用了3天时间，拆除成本大概是2000-3000元/每间房，总共约15万多元。

酒店的改造部分，如下：

酒店拆除部分，由几个施工队同时进行，共计有30多人。房间拆除，包括拆墙体、垃圾清运完等，仅用了3天时间。

1、公区部分：将餐厅移到原来的会议室，并打通餐厅和大堂之间的隔断，让大堂显得更宽敞。公区的地毯、墙布、灯光全部换新。

改造前  vs  改造后  前台

2、取消了会议室：在商务会议方面，县级旅游类城市酒店中的会议室用途较少，所以将会议室取消了。

3、客房改造：客房结构未做变动。客房里的床、桌子等物品全部拆除，客房内的空调全部换新。

改造前  vs  改造后  前台

4、卫生间：卫生间是独立的，保留了以前的排水系统。之前，卫生间的墙体是石墙，现在改成开放式的卫生间，房间显得更开阔。

改造前  vs  改造后  前台

酒店从拆除到装修再到营业，用了70多天，采用了以下方法：

1、提前布局:在决定装修前，提前找好施工队。

2、预估物料成本：50间客房，提前预估所需要的墙布、地板、卫浴等数量及费用。在没正式装修之前，物料全部到位，包括员工宿舍的物料。

经营阶段：

酒店50间客房，全面升级翻新，单房改造成本（含公区）约5.4万元。相比改造前，门店改造后的综合OCC提升138%，RevPAR提升150%，中央预订率达67%。

改造后3个月（截止2021年12月），综合OCC达89%。改造后的门店开业后，迅速度过了爬坡期。

2022年Q3季度，平均综合入住率在80%左右。2022年（截止到2022年10月31日）房间售价均价为140元，是改造前的2倍。

2022年，在疫情影响下，县城当地整体房价偏低，但门店在商圈的业绩名列前茅，能排列在前五名之内。

酒店的运营成本较低，不含房租，投资回报周期在2年左右。

项目教训：

1、没有提前安装净水机：当时，在改造过程中没有安装净水机，导致水道堵塞。之后，在清理管道时，发现水垢较多。

所以，建议在改造过程中安装净水机，虽然成本较高，但维护成本低，可以延长热水系统的寿命。

2、独立空调：最好提前采购，能加快装修周期。

项目亮点：

1、产品品质好：前段时间做隔离酒店时，都是用84消毒液消毒。7天墙布，不管是走廊，还是客房内，都没有掉色，产品质量过硬，居住体验良好。

2、团队专业性和凝聚力强：7天品牌配备了一个资深店长帮助经营门店，店长的积极性、主动性都很高。门店经营在各方面进展顺利，自己很省心。

其一，店长主动分析门店客源：门店在周一至周五的客源较稳定，但到了周末，客人较少；

其二，店长积极策划拓客方案：距离门店附近六公里处有个大学城，大学城里有菜鸟驿站，门店与驿站老板达成一致：门店给驿站的广告费是1天500元，驿站允许往快递上贴酒店的广告。

店长和其他的工作人员，有空都会去驿站贴广告。另外，在学校里请了四个兼职，一起推广门店的宣传。

如果有学生来住店，门店报销单程的打车费。大学城距离门店不算远，单程打车费用10元。

以上宣传推广活动，带动了门店的周末客源，收益几乎翻番。

客房主管：客房主管是老同事。她重新回来后，带来了一群稳定的员工，包括前台、清洁人员等，客房主管很好地维护了员工之间的关系。

门店员工，算上店长，共有10人。酒店一定要有稳定的团队，团队凝聚力强，才能共同提升酒店业绩。

3、提前准备好装修材料：提前采购运营物料，可以节约装修时间。早一天营业，就能早一天营收。

（县区）城市翻新改造的投资机会：

如果再投资，仍会选择(县区）城市，原因在于：

1、县城经济基本面向好，品牌连锁酒店发展空间大；

2、品牌酒店认可度高，投资安全系数高；

在（县区）城市投资“翻改”酒店的物业条件是：

1、位置要好，物业所处的商圈要人流密集，虽然物业房租成本高，但获客成本低。并且，最好是独栋物业；

2、物业的一楼，最好是可以出租的商铺，这样能降低房租成本；

3、物业面积不需要太大，房间体量在50、60间即可。

酒店的“翻改”成本控制在200万元左右，投资回报周期在3年左右。

如何在投资酒店的过程中，规避容易犯的错：

1、做好酒店定位：酒店定位是最难的，比如，把酒店定位成经济型酒店或者中高端酒店，就决定了酒店投资与经营的主要方向。下沉市场酒店均价有天花板，需要考虑当地消费能力。选择经济型品牌，用投资1家酒店的钱投2家店，可以享受双份的收益！

2、选好物业位置：选择核心的物业位置，哪怕房租高一点。

3、培育稳定的团队：专业的人，做专业的事，店总的角色至关重要。

业主要积极促进团队的稳定，比如，可以经常搞团建，节假日发红包，发礼品等福利。

对7天酒店3.0以及7天团队的评价:

1、装修品质较高：7天酒店3.0的装修效果比一般经济型酒店品质高，包括智能客控、语音操作等方面，整体品质不亚于中端品牌，但投资成本不高。

2、物资采购成本低：有意向的投资人，可以通过酒店物料采购价格明细做对比，能更清晰地了解物资的采购价格，7天酒店的物资成本较低。

3、7天团队年轻、有活力、负责任：从品牌定位到投测预算，再到经营期，7天团队给予了专业上的支持，和7天团队合作很愉快。

04 投资建议

想对投资人说：

投资酒店的注意点：

其一，选择合适的物业，如果物业条件不好，后期经营将会更艰难。再结合市场及周边环境，选择适配的品牌和品类。

其二，提前考察酒店的相关证照，尤其要注意物业需符合一定的消防条件。

其三，酒店改造时，水电、排水等工程要高于设计标准，这样能降低投资风险。

05 写在最后

首先，疫情早晚会结束。受疫情影响，一些竞争力低下的酒店淘汰出局，行业经过洗牌后，酒店投资会更加趋于理性，但能坚持下来的投资人还是能获得稳定的收益。

其次，如果遇到好的物业项目，我会继续投资酒店。酒店行业的市场空间和向好的基本面仍在，相信只要踏踏实实经营，就能获得预期的投资回报。

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