2023年，清华大学建筑学院住宅与社区研究所与贝壳研究院联合发起了一项住房消费需求调研，本次调研中共计回收有效样本1827份，同时开展了11位租客的深度访谈。基于此次调研和对于住房租赁市场的长期跟踪，贝壳研究院郑州分院形成了《郑州市住房租赁市场发展研究》报告。报告中对郑州市住房租赁交易体量规模、租金走势、租客特征、需求偏好等内容开展了深度研究，并对郑州市样本的租房群体的租房渠道选择、租金负担情况、租赁偏好、租购选择以及租住痛点进行了深入分析。报告针对于目前郑州租住群体的核心痛点，提出相关的发展建议，旨在为市场发展决策提供参考借鉴。
市场规模持续增长，预计2025年住房租赁市场交易规模将达270亿元
根据第六次、第七次全国人口普查数据，2010年、2020年郑州市家庭住房来源中租赁占比分别为19.9%、20.0%，新市民、青年人是住房租赁的主力人群，未来租赁人口规模及市场GMV将继续保持增加趋势，根据贝壳研究郑州分院测算，预计 2025年郑州租赁人口将达到305.7万人，GMV将达到近270亿元。
图1：郑州2010年、2020年居民住房来源情况
数据来源：贝壳研究院整理，中国人口普查分县资料—2020，中国人口普查分县资料—2010
城市租金对租客友好，住宅套均月租金为1865元
据贝壳平台数据显示，近5年郑州住宅租金稳中有降。截止至2023年4月，2023年郑州住宅套均租金为1865元/套/月，租金同比下降4.1%，降幅较2022年收窄0.9个百分点。单平米租金为22.8元/平/月，同比下降3.5%。
图2 ：近5年贝壳平台郑州城市租赁住房租金走势
数据来源：贝壳研究院郑州分院
租客平均年龄33岁，家庭型租客增加
2023年郑州租客平均年龄约33岁，在重点40城租客年龄中偏年轻。从年龄分布上看，郑州的租房群体以25-29岁青年群体为主，35-39岁群体成交占比加大，租房的群体的年龄呈偏大化趋势。
图3：2023年贝壳平台郑州租赁客户年龄段占比变动情况（%）
数据来源：贝壳研究院郑州分院
图4：2023年贝壳平台重点城市租客平均年龄（岁）
数据来源：贝壳研究院郑州分院
渠道选择多元化，高度依赖网络渠道获取信息
报告的调研结果显示，互联网高度发达的今天，人们的生活受到网络化的影响越来越深。租房渠道的选择方面，平台类找房APP（如贝壳找房）是人们找房的首要选择渠道。这一现象不因消费者的性别、年龄、收入、学历的不同而发生变化。据本次调研统计，选择平台类网站作为首要租房渠道的占比为35%；其次为线下门店（链家）占比24.19%；再次为朋友、同事、老乡介绍，占比16.01%。
图5：郑州租客获取租房信息渠道
数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组
租金支付压力相对合理，调研的租金收入比为16.2%
根据调研数据对郑州居民租金收入比进行测算，我们发现目前郑州的租金收入比为16.2%，远低于国际惯例警戒线30%，租金的可承受程度较高。与购房相比租房的负担明显较低，这也影响着一部分人群的租购选择以及家庭在租购上的支持力度。
近半数群体表示在1-3年内仍会选择租房，首付和月供压力成首要影响因素
近半数表示未来1-3年内仍会继续租房。通过调研数据显示，有48.8%的租房群体表示未来1-3年仍会选择租房；也有41.92%的租房群体表示目前租房仅是暂时过渡，在未来1年内会停止租房。
图6：调研的租客群体未来租房计划
数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组
首付和月供压力成为影响租购选择的主要原因。对于继续选择租房而不是购房原因方面，38%的租客表示不计划买房是因为首付不够，29%_的租客表示月供压力大，对未来收入不看好；12%的人表示目前没有资格购房，11%的人表示租房能够满足当下的住房需求，另外有10%的人出于房地产未来不看好而不计划买房。
图7：调研的租房群体计划或者不计划购房的原因
数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组
租赁行业生态体系将逐步完善
目前郑州市住房租赁市场上存在的主要问题，如虚假房源信息、被二房东欺骗且拖欠押金、中介费不透明、租房后无后续服务保障等。
针对以上行业问题，需要行业各方力量共建，净化行业环境。政策层面，加强法规建设，净化行业环境，保障租客的合法权益，同时促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质；企业方面，无论是租赁企业还是中介企业都应强化自律，做好自查自纠，发布真房源，针对于特殊群体制定租房租金/佣金减免的活动（如贝壳郑州站推出的毕业季租房佣金6折的活动），切实缓解这一群体的租房压力。
图8：贝壳找房郑州站推出的毕业季租房佣金6折活动示例
资料来源：贝壳研究院郑州分院
郑州市住房租赁市场已经进入买方市场，未来在政府的有效监管和支持下，住房租赁市场机构化率将会上升，同时在互联网技术驱动下，住房租赁行业的效率将继续提高，郑州市住房租赁行业生态体系逐步完善，住房租赁市场日趋成熟，品质化、多元化的租赁产品和服务，将能够满足不同租客需求的安全、舒适的居住需求。
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