城市化进程的加快与城市精细化管理的驱动，使得近年来城市中各类商业、办公、教育、医疗等非住宅项目如雨后春笋般蓬勃发展。伴随着消费的升级与结构调整，人们在生活、工作、娱乐、休闲等方面的品质感愈发提升，对于可以为这些共享型公共城市空间提供专业化、精细化、个性化服务的非住物业企业，也提出了更高的要求。

当前，非住物业正处于上升通道之中，进入绝佳的机遇拓展期。根据亿翰物研测算，2022年全国物业管理市场规模约为355.53亿平方米，同比增长6.7%，非住业态面积达到约135.10亿平方米，同比增长12.6%，占总物业管理面积的38%。预计2023年，我国整体物业管理规模将接近400亿平方米，非住业态规模将超过200亿平方米，占比超总管理面积的50%。

作为东北地区非住物业头部企业，面对这难得的市场窗口期，万物梁行沈阳区域公司总经理吕洋说：东北非住物业正在走向春天。

万物梁行沈阳区域公司总经理吕洋

1+1＞2效应初显 万物梁行开创东北非住物业新路径

2020年1月，万物梁行由戴德梁行大中华区PM和FM业务与万科物业整合而来。至今成立三年有余，服务覆盖互联网科技、高端制造、金融、生物医药等各行业以及跨国公司的约2800+个项目。据万物云(2602.HK)招股书，“公司不仅在其专业领域超越了国际五大行房地产咨询公司的中国区物业及设施管理收入，且已成为中国区域收入最高的商企服务企业。

能够迅速在群雄逐鹿的市场中占领一席之地，吕洋认为，这是万物云与戴德梁行的“长长结合”实现了1+1＞2的叠加效果显现。

“戴德梁行拥有国际影响力以及专业服务标准，万物云拥有本土知名度以及资源优势，双方母公司的资源链接可以为用户带来更优质的服务体验，创造了更多的价值空间与可能性。”吕洋说。“特别是在超高层、企业总部、分散式职场和跨国公司等细分赛道，万物梁行的竞争优势非常明显。”提及雄厚的企业实力，吕洋满眼笑意，由衷自豪。

这份自豪感，也源自他掌舵的万物梁行沈阳区域公司近年来不俗的市场表现。三年来始终保持稳健上升势头，已经在沈阳、大连、哈尔滨、长春等东北地区9个城市为110多个项目超过460万㎡的非住空间提供专业品质服务，项目类型涵盖了超高层写字楼、产业园区、特色街区、学校、商场等多种业态。万物梁行沈阳区域公司所展现的强劲实力与巨大潜能，积极创新求变，改写旧有格局，开创了东北非住物业的新路径。

拒绝“拿来主义” 做好做大的关键在于专业适配提升

近年来，许多传统物企开始向非住领域转型，意欲在这新兴的蓝海中占得一席之地，表现各异，面对波涛汹涌的市场浪潮，吕洋说，非住物业绝不是“拿来主义”，以住宅物业屡试不爽的复制粘贴模式运营非住项目，是行不通的。

城市更新进程日新月异，企业总部的设立、产业园区的兴起、地标性建筑的落成、医疗机构的丰富、城市公园的增多等城市生活内容的丰富，为非住物业提供了难得的发展机遇，打开了快速增长通道。因为项目类型、所处阶段、所需内容等差异，“一个项目一套方案”的定制化物业管理模式，也成了非住物企的普适法则。

以万物梁行沈阳区域公司为例，服务项目中既包括黑龙江移动中心这样的科技企业、长春高新海容广场这样的超高层楼宇，也有红梅产业园这样的产业园区、金昌大厦这样的综合写字楼，还有上实城开太原里这样的网红街区以及学校、商场等，如何在强手如林的竞争中迅速脱颖而出，做到将一切尽在掌握？吕洋给出的问题答案是：专业、适配、提升。

谈及专业，吕洋说，最大的优势在于万物梁行中西合璧的资源禀赋。依托万物云与戴德梁行多年经验，对于每一个产品类型，在服务方案制定的过程中都有章可循，有案例可以借鉴参考。万物梁行组建了包括5大专业公会、8大业态专家组和4大产品专家组组成的行业领先的专家委员会，并组建了国内第一个超高层专家委员会，可以为项目提供强大的专业支撑和后盾，在提供高品质服务方面有了更大的底气与信心。

对于适配，是需要在通过大量的用户需求调研基础之上，根据实际情况调整服务设计、服务能力甚至服务团队。吕洋说，想要整合出一套真正适配落地的服务方案，既要考虑项目所在的城市、区位、性质、面积、年限等硬件设施，还要考虑在其中工作、生活甚至休闲娱乐的人的主力年龄结构、作息时间、每日流量、生活规律等软性内容，从宏观把控到细节研磨每一个环节都精准施策，才能满足用户对于物业的需求与期待。

而提升，是吕洋和他的团队对于自己提出的更高要求。为了能够更好地满足用户特色化、个性化的需求，万物梁行沈阳区域公司将用户需求划分为基本需求、上升需求和超预期需求。“我们不能只看眼前，停留在满足基本需求层面上的企业是没有发展空间的。”吕洋说。

针对黑龙江移动数据中心有诸多省级政府部门及行业龙头企业入住的现状，除了传统的保安、保洁、设施设备维护等服务内容，万物梁行沈阳区域公司还承担起礼宾接待工作，每年接待大型会议培训及各级领导百余次，接待人数超万人；智慧服务，科技加持，万物梁行沈阳区域公司为万科春河里配置了五星级增值服务体系，设置监控、门禁、巡更、中央应急广播等系统，为用户带来更高效的服务体验……

大到全盘把控，小到一人一卡，万物梁行沈阳区域公司在服务颗粒度上不断提升，精进自我修为的同时也树立起东北非住物业服务全新标杆。专属定制服务是非住项目物业的最大特点，也是魅力之一。“服务方案制定的过程磨人而又艰难，但是也很灵活有趣，我想这就叫‘痛并快乐着’吧！”吕洋笑着说。

坚持“三个特别” 构建更加全面专业的人才培养体系

对于物企而言，最核心的内容是人，而最本质的内容是服务。如何通过“自己人”的服务达到让“对面人”满意，从而实现更好的口碑转化和更大的业绩提升是每个物企领导者都在思索的问题。对于“自己人”，吕洋提出了“三个特别”的要求：特别耐心、特别细致、特别能学习。吕洋说，这是由非住物业项目特殊性决定的。

不同于住宅项目基本固定的业主群体，非住项目内部流动性极大，每天都要面对不同的客群，一个前台接待或者保安保洁员一天之内可能要回答几百次同样的问题，耐心是必备的条件。而非住项目建筑单体的差异性，又要求人员在服务过程中拥有足够的细致，及时发现问题并迅速将其解决。

吕洋强调说，“特别能学习”的能力是非住物业从业人员的重中之重。以他本人为例，从2006年入职万科，在工程部、项目部、物业服务部等多个部门的历练，造就了他在非住物业工作上的游刃有余。在他看来，非住物业需要根据不同的项目特征提供不同的服务内容，尤其是当下IFM（综合设施管理）模式，对于各个链条的衔接度和完整度要求极高，也提出了对从业人员的知识储备和经验能力的更高要求。“我们已经建立起了内部完善的人才培养体系，不仅有一体化的领导力训练，还开发了个性化专业力训练，既要做到全面也要足够专业，这是我们所追求的，打造用户满意的专业化履约交付团队目标。”对于非住物业，吕洋给出了人才培养方向。

物业管理、综合设施管理、泛行政定制化服务、营销中心管理服务、以及围绕商企空间衍生的各类生态等业务，是非住物企向前发展“必由之路”。“如果未来一定会发生，那就先进入那个未来”，吕洋说。今天，他和他的万物梁行沈阳区域公司摩拳擦掌，蓄势待发。“我们希望能在3年内实现管理面积的跨越式提升，我对东北非住物业有信心！”吕洋语气坚定，眼神坚毅。

我们也希望并相信，东北非住物业的春天，正在走来。

（来源：深镀地产）

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