2023年,房地产市场从供求关系上明显转换-由卖方市场进入买方市场。而9月开始,房产优化政策纷纷出台,继9月初“认房不用认贷”新政落地后,进一步优化房产政策进入加速阶段。9月又恰逢“金九银十”传统营销旺季,在一系列政策利好下,对刚需、改善需求有一定的刺激作用,二手房的数据持续回暖。而新政对于新房市场的影响主要体现在新房项目来访、认购上升,但也并非普涨行情,以北京、上海、杭州、成都等前期高热城市市场热度虽仍处第一梯队,但其城市内区域分化依旧显著,成交数据层面也仅是小幅回升。

上海非中心城区楼市冷热不均 市场分化明显

9月1日,上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

在上海出台“认房不认贷”新政后的首周,新房市场快速做出反应:购房者来访量、认购情况均有显著提升,前期观望情绪得以释放。

9月2日,上海不少楼盘现场挤满了购房者,置业顾问甚至加班到凌晨才休息。CRIC数据分析调研报告显示,从不同类型的项目表现来看,越是品质刚需的项目,项目来访和热度上涨现象越发明显,“认房不认贷”对该类项目的购买人群置业需求的释放力度显著,一般集中在五大新城以及宝山、闵行等外环线热区。

而二手房市场方面,从新政发布当晚开始,二手房电话咨询、预约看房的数量,较前期有所增长,但对比新房的热度,二手房对政策的反应相对平淡。链家的中介人士声称,“虽有很多门店发布消息说一天成交数套,但实际上部分门店新政两天后没有达成任何交易,且有部分房东的房子本周末也还是无人问津,总体还是去看新房的客群人数更多。”

克而瑞分析师认为,短期内,购房市场的确迎来了一小波已经存在但一直积压的购房需求的释放。但新政从出台到现在,成交仍聚焦核心板块的热点项目,且新政对非热点项目带动明显不足。中心城区外围的项目大多仍未有明显起色,比如上海第八批次新房中的金山项目认购数不足10组,市场分化依旧显著。

一些位于五大新城的房地产项目在销售表现上也呈现出明显的差异,这主要受地理位置和周边配套设施的影响。新政后,在一些地理位置相对优越、产业配套相对完善的项目中,销售情况有了显著提升,而在相对偏远、周边配套设施仍处在规划阶段的项目中,销售情况并未得到回暖。

例如,在嘉定区的一些新楼盘中,成交量普遍提升了80%到100%。同样,在临港地区的一些新楼盘中,成交量也有了大约60%的增长。这些地区通常受益于靠近市中心、交通便利以及周边教育、医疗和商业设施的优势,吸引了更多的购房者。

然而,也存在一些位于较为偏远地带的项目,例如金山和奉贤等地,它们原本的销售表现就不太理想。尽管这些项目在新政后迎来了更多的来访者,但成交量却没有明显回升。这一现象可能是因为购房者对于这些地区的地理位置和周边配套设施有所顾虑,以及其他成熟板块的竞争效应,左右了购房者的决策。

政策的利好效应虽然存在,但其作用时间有限。据CRIC数据监测显示,2023年9月上海楼市成交量低位回升,环比上涨13%,不过绝对量仍处低位震荡。

克而瑞分析师认为,这是因为政策改变了购房者的购房时间表,但并没有改变他们的总购房意愿。政策主要刺激的是已经具备购房需求的购房客群,使他们更早地进入市场,释放了之前积累的需求,而并没有创造出新的购房需求。

浦东新区外环外一位新房项目营销负责人表示,“购房的仍然是原来一些客群,政策只是激活了存量购买需求,没有新增需求,刚需购房客户可能总共就那么多。”

广州率先放宽限购 上海楼市有望进一步“加码”

在“认房不认贷”后,许多城市陆续放开了全面限购政策。证券时报报道,目前已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购;9月20日,广州市人民政府办公厅也发布了《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,《通知》将广州市住房限购政策进行了调整,除越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购外,其余地区不再设置限购条件。

其实,在上海“认房不认贷”政策出台后一周,国家统计局上海调查总队就发布了《上海房地产市场活跃度情况调研》。官方的问卷里面对于政策调整方向给出了13条主要选项,主要围绕限购、限贷、限价、限售、交易成本、其他等六个方面划分。其中,对于楼市回暖能起到决定性作用的,无疑就是限购政策。

受限于宏观环境的影响,随着目前的改善需求释放完毕,市场亟需新的购房群体入场,否则市场或将再度下滑。而上海非核心区域,在限购限价的政策下,新房少有倒挂的情况,周边配套也仅是规划中,新房销售疲软、二手房难卖、新房无倒挂或低倒挂,对刚需或本地改善购房者的吸引力有限。

随着广州放开郊区限购,诸多业内人士认为,一线城市政策仍有进一步优化空间。政策宽松已进入加速落地阶段,未来有望按照因区施策原则,优化限购政策。“上海的限购调整可能会集中于五大新城为代表的近郊和一些远郊,主要的原因还是希望改善非中心城区目前整体市场的需求跟热度不足的问题。”克而瑞上海区域总经理李振宇预测。

关于五大新城如何进行限购政策调整时,克而瑞上海区域总经理李振宇认为,“限购政策的调整大概分为两个方向来考虑,首先,对于本地居民,之前可以购买最多两套住房的限制被松动,允许他们购买三套住房。这一变化看似提高了购房的灵活性,但对于五大新城的市场而言,并没有直接带来巨大的好处。本地居民更倾向于购买城市核心区域的住房。其次,对于非本市户籍的购房者来说,限购政策的调整可分为两个方向。首先,之前只有家庭才有权购买住房,但未来单身个人可能也会有上海购房资格。其次,之前需要在上海连续工作五年并缴纳社会保险才能购房,但未来要求连续工作并相应地缴纳社会保险的年限可能被缩短。”

从当前上海楼市的市场情况和广州取消外围区域限购来看,上海中心城区不会在这一轮中对限购政策有所更改。而非核心区域如果限购政策能够得以放松调整,一方面可以促进新房成交,另一方面可以帮助新城人口目标实现,更重要的是,加快底层置换链条的速度,有助于上海人才引入以及楼市的持续回暖。

政策利好的“稳市”作用正在持续发酵之中,无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间,还是降利率减轻居民负债,唯有稳住预期,让人民有更多获得感安全感,方能真正促进居民住房等消费。