在住房租赁行业中，资产和运营都是不可或缺的，只有分工明确且互相配合才能最大化发挥各方优势，有效激发资产潜能。随着国家大力推动保障性租赁住房的建设，加上保租房REITs的成功发行，保租房和公募REITs也在加速资产方与轻资产运营商合作，也将推进催生了对优质运营主体的需求。未来，公寓运营方与政府方、资金方的合作将会进一步加深，输出精细化运营管理服务，实现资源共享、互惠共赢。

年初的2023年，济南作为中国人民银行租赁住房贷款支持计划的试点城市之一，得以得到政策的资助，从而支持了住房租赁机构对存量住房进行批量收购，以供租赁使用。目前，济南及其他众多城市的企业都面临着同样的情况，即手头上有大量存量资产待被激活。因此，关键问题之一就在于如何提高资产价值，激活这些闲置的存量资产。

克而瑞租售联合百瑞纪集团在今年3月发布了业界首份研究住房租赁行业轻资产运营的白皮书。并先后在上海、苏州、广州举办了线下研讨会。此次，研讨会来到济南，以“住房租赁：资产破局新路径”为主题，与行业各方共同探讨济南的租赁市场发展，及如何有效地赋能资产价值的提升。

1.致辞

山东省房地产业协会副秘书长、租赁和公寓专委会秘书长 衣帛

山东省房地产业协会副秘书长、租赁和公寓专委会秘书长 衣帛 应邀出席了此次研讨会并致辞。他提到：省房协积极响应国家大力发展住房租赁市场的号召，设立省房协房地产租赁和公寓管理专业委员会。自专委会成立以来，出台了全国首个住房租赁团体标准。

协会也与省住房城乡建设厅住房保障处共同举办了保障性租赁住房企业沙龙活动，承接保租房相关课题。在政府的引导下，协会将继续努力为省房地产行业平稳健康发展贡献力量。

2.主题演讲一

克而瑞租售总经理 王伟

会上，克而瑞租售总经理 王伟 分享了 《住房租赁行业发展现状与趋势（暨存量资产盘活路径探讨）》的核心内容：

第一部分：中国住房租赁市场发展现状

克而瑞租售总经理王伟阐述了中国住房租赁市场发展现状及变化，从政策、人口、消费者和住房租赁企业等方面分析行业基本面。目前，中国住房租赁市场已经开始步入正轨，未来的发展前景可期。

第二部分：租赁市场轻资产运营模式探究

克而瑞租售对租赁市场中轻资产运营模式进行探究。首先，轻资产运营能够有效提升长租公寓的租金和出租率，有助于提升资产价值；其次，该模式需要企业具备如品牌力、产品力、连锁运营管理能力及获客能力等核心优势；此外，轻资产运营模式也引发了各种租赁企业的竞逐，其中窝趣和乐乎等轻资产租赁企业处于行业领先地位；同时，轻资产运营企业也通过与其他各类企业进行合作，如国企、开发商、投资机构及中小公寓业主，使得轻资产运营模式得以更好地发挥和应用。

展望未来，轻资产运营模式的运营商在资管分离的大趋势下将迎来良好的发展机遇。

第三部分：轻资产运营的机遇和挑战

“十四五”期间，各地保租房多渠道大力增加保租房供给，运营的链接价值逐步凸显。在国家的政策支持下，存量房源和相关资金能够迅速到位，而轻资产运营的管理能力则成为是否能提高存量利用效率，有效增加租赁住房供应的关键。

轻资产运营需要资产方、运营方、房源和租客四方的共同协作和需求满足，形成良性循环。未来，轻资产运营商需顺应时代变化，迈向更精细化和专业化的发展。

3.主题演讲二

百瑞纪集团联合创始人 杨稷

百瑞纪集团联合创始人 杨稷 详细阐述了百瑞纪集团轻资产运营的四大核心优势。

传统理解来看，通常会认为北上广深等强一线城市租赁需求更旺盛，但是现在保租房发展也有更大的机会在新一线城市，存量物业以及资本都具备的情况下，轻资产运营模式与保障性租赁住房具备极高的适配性，轻资产运营模式成为各地保障性租赁住房完成的关键。随着一线城市保障性租赁住房大量入市，对运营服务提出了更高的要求，未来有很多的合作机会。

对于行业为什么会有轻资产公司的出现，杨稷先生认为主要源自重中轻三种模式的能力不同，对钱的尺度不同。重资产重视资金规划能力和前期研判。中资产包租模式更重视运营细节。轻资产更注重运营体系建设能力、品牌建设能力，怎么赋能运营，如何把品牌做好降低获客能力更为重要。

经过多年的运营管理，百瑞纪集团形成了四大核心优势：

优势一：“全链条”模式，提升资产价值。百瑞纪集团全模式包括管理直营、包租直营、委托运营、模块化服务、资产收购、合作运营和联合投资等多种不同模式，匹配不同类型的合作方，在全链条运营模式中建立了企业核心能力。

优势二：IT技术助力运营提质增效。百瑞纪集团采用全产品策略以应对未来市场进一步细分的情况，目前已推出服务式公寓、白领公寓、企业公寓3条产品线。最核心的IT技术让企业整体的综合运营效率提升了20%，会员客户转化率比例达到40%，平均获客成本比同行业低60%，通过大数字的挖掘和强大的会员体系来匹配不同的营销场景。

优势三：创新是发展的源动力，精细化管理促使盈利提升。百瑞纪集团坚持不同的品牌给不同用户输出不同价值。拥有自己的IT技术研发团队，是业内为数不多获得国家高新技术企业认证的企业。同时，百瑞纪集团注重员工培训，采取阿米巴模式，创新管理人才培训体系，逐步形成标准化管理。此外，百瑞纪集团还重视收益管理，比如淡旺季价格管理机制，全年租期管控机制，营收和预算的预警机制。

优势四：聚焦运营，领跑行业。百瑞纪集团轻资产项目运营能力领先行业，经营数据表现亮眼。托管后出租率增长达28.3%，近两年收入增长率达42%，稳定期门店平均出租率约94.5%，租期6个月以上占比约80%，门店平均续租率约70%。此外，服务满意度也居行业前列，在服务管理上坚持1211原则，即1个投诉须2个小时内跟进，1天内处理，100%满意率；并率先在行业内开通租住服务点评窗口，目前服务点评率高达98%， 平均服务评星4.9（满星为5）。

4.主题演讲三

百瑞纪集团副总裁 刘海文

百瑞纪集团副总裁 刘海文 分享了《百瑞纪集团在租赁住房领域的实践案例》。

刘海文先生介绍了百瑞纪集团十余个不同类型、不同合作模式的实践案例，包括住宅类大型保租房、改造类大型租赁社区、重资产基金持有租赁住房、改造类保租房、人才公寓、大型园区配套公寓、企业员工宿舍等不同类型项目，合作模式也各有不同，委托管理、合作投资、管理直营、咨询服务、资产管理、自投直营、模块化服务等，运营管理经验非常丰富。

鉴于篇幅问题，这里重点分享以下两个案例：

1. 住宅类保障性租赁住房大型社区（委托管理）：济南市轨道交通集团禹瀚城保租房项目

该项目由9幢高层住宅组成，共1689套，建筑面积约14.6万㎡，户型主要为87㎡左右的两室两厅，配有地下停车位和储藏间，小区式绿化空间和康乐设施。

物业原是开发商住宅类项目，在销售预期下行的客观情况下，响应政策要求，由国企收储并调整为保障性租赁住房，从重销售、短周转的惯有模式转变为重运营，长周期的持有租赁模式，面临目标客群，租住需求，服务升级，盈利方式，退出渠道的新课题。

百瑞纪集团凭借卓越的资产运营能力受托管理该项目，并有以下几点亮眼表现：

>> 百瑞纪集团在项目筹备阶段，从配套公区设计、样板间打造、团队组建、房源预售、到保障房政策对接及开业典礼，均实现成熟的专业化服务，提高了项目筹开效率。

>> 重视企业客户推广获客，提前营销锁定优质需求，为项目快速去化提供有力支撑。

>> 在做好日常运营和租客服务的同时，完成保障性租赁住宅试点项目的各项参观接待，为大型社区的国企项目树立运营标杆。

2. 根据需求定制个性化运营方案（模块化输出）：深圳南方国际广场项目

南方国际广场位于深圳市福田CBD益田路与滨河路交叉口，是一个建筑面积15万平方米的深圳首个国际复合型商务社区。业主委托百瑞纪集团对两栋自持物业发展长租型公寓业态的可行性研究及产品改造建议，并提供完善的运营方案。

输出成果：通过对目标市场、竞品、项目自身情况以及客群进行研究，最终建议了项目定位为“主要面向追求高品质生活的高净值客群具有东方美学设计感的服务式公寓”。定位成形后，百瑞纪集团瑰悦品牌团队介入评估，确保策略落实到产品的可行性。之后提供产品设计任务书及硬装、软装、配套公区建议，指导设计方案对定位策略的最优实现。

5.圆桌环节

Q1：各位对于目前济南的住房租赁发展有怎样的看法？

克而瑞济南机构总经理 唐堂：

目前买房的主力客群集中在70后-95年，这部分客群是住宅成交的主力客户。而未来租赁重点的客群，更多考虑的是从10后开始的年轻人，他们更愿意选择“租”，因为这种方式可以用更少的钱享受到更多的服务。

百瑞纪集团副总裁 刘海文：

与其他城市相比，济南在租赁供给执行力方面非常强，是全国较早开始实施国企大规模收储租赁房源政策的城市。无论从供给端还是需求端，百瑞纪集团对济南的租赁市场都很有信心。在产业吸引和人口支撑，以及资产方与运营商的紧密协作下，一定能提供到好的产品、好的体验、好的服务，也将让百瑞纪集团在保租房赛道走得更好、走的更远。

济南成家商业运营有限公司总经理 张凯：

济南城发集团进入租赁住房行业时间比较短，2023年年初，济南城发建立“城发成家”品牌，租赁住房成为发展主业之一，政府对济南城发集团的定位是全市租赁住房的建设者和运营者。济南城发集团对租赁住房发展前景是认可的，认为这个行业有很好的前景。长期以来，房地产业的销售市场广受关注，而租赁市场也是房地产市场的重要组成部分，同样值得关注。

2019年，济南市作为中央支持住房租赁市场发展试点城市之一，开始进行租赁住房建设。经过3年的发展，国企平台已有200万㎡的建设体量，将在近几年入市。住房租赁市场进行分层分级打造不同产品，除青年公寓外，有养老公寓、居家式公寓、服务式公寓以及企业员工住宿公寓等，住房租赁体系化的建设，对济南租赁住房市场有着积极的发展。未来，大批量租赁住房入市将会对市场造成一定冲击，长租公寓市场租金价格可能下滑，但多元化的产品出现，一定会让住房租赁市场变得更好。

Q2：在今年初，城发成立了“城发成家”租赁运营品牌，目前整体的运营情况如何？未来对于保租房建设有怎样的规划？

济南成家商业运营有限公司总经理 张凯：

今年1月，济南城发集团成立“城发成家”租赁运营品牌。“城发成家”品牌已有6个自营项目，大约5000间的体量，在六个月间所有项目出租率就到达了90%以上，租金价格与周边项目比较也处于市场价格之间。此外，济南城发集团与公积金中心展开合作，租客可以直接用公积金支付房租。城发成家明年预计开业2万间房源，未来三年，房源规模将拓展至3-4万间。城发成家希望能够与百瑞纪集团等运营商积极展开合作，共同发展济南市的住房租赁市场。

Q3：目前济南有不少存量资产有待盘活，对于这部分资产，您有什么看法？克而瑞作为国内涉足长租房领域较早的专业机构，目前济南机构具体在做什么帮助行业更好地发展呢？

克而瑞济南机构总经理 唐堂：

应当重视前期定位，关注板块内的年龄构成，居住情况等维度。此外还要考虑到全链条的整体闭环是否实现，研究人在房子里的动线以此将产品做细。尤其在抓细分客户的黏性时，研究租金承载的价值，才能形成完整闭环。克而瑞还是从数据出发，精细化人群需求提供一个大的样本量，通过这些数据得出结论更好地为国企或者是资产方、运营方服务。

Q4：百瑞纪集团与济南城投的禹瀚城租赁住房项目已经开业，百瑞纪集团是凭借怎样的优势从众多竞标者中脱颖而出？对于项目的运营有哪些看法？

百瑞纪集团副总裁 刘海文：

这个项目已经完成了投资装修，最关注的是企业经营能力和运营效率，而这正是百瑞纪集团最核心的优势。这个项目主要有两个特点：一是“大”，上千套的大型租赁社区，在组织架构、运营推广、对接协调等方面与其他中小型项目不同；二是“国”，资产方是国有企业，国企将会越来越多地成为租赁市场的供给方、投资方，甚至运营方；从业主的角度来说，更希望寻找运营能力强和经验丰富的企业合作，百瑞纪集团恰好满足，除此之外，百瑞纪集团在营销推广、客户服务、政策对接协调方面也具有优势。

Q5：此前，百瑞纪集团主要以广州为大本营，此次选择进入济南有怎样的考量？在过程中有遇到哪些难题？

百瑞纪集团副总裁 刘海文：

百瑞纪集团目前在济南有两个项目，未来将加速布局济南市场。之前也济南接触过一些项目，但因为介入时间较晚，对方产品设计已成型，且不符合保租房设计标准。如果能更早环节介入，就可以避免产品规划上的问题。济南的市场化空间还是很大的，百瑞纪模式也不局限于轻资产，中资产、重资产也都会做，希望能通过多种路径服务济南市场。

6.尾声

随着各地政策和资金支持保障性租赁住房的发展，轻资产运营管理能力成为激活企业存量和提供有效供应的关键因素。

与此同时，市场上对于委托管理的需求也在不断增长，这为拥有轻资产运营管理能力的机构化运营企业创造了新的发展机遇。

展望未来，住房租赁或将成为企业盘活存量资产的新路径之一！

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