创新摘要：

项目由地方政府主导、企业负责运营。项目收入包括：厂房出售、出租收入，办公用房出租收入，通过租售收入组合提高项目现金流。

一、政策背景

近来年，国家大力实施乡村振兴战略，加快推进农业转型升级。《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》、《农业部关于大力实施乡村振兴战略加快推进农业转型升级的意见》等一系列文件的发布，为农业农村发展全面开创新局面提供了重要支撑。产业兴旺是乡村振兴的重点，是解决农村一切问题的前提。

当前，乡村产业发展面临难得机遇。主要是：政策驱动力增强。坚持农业农村优先发展方针，加快实施乡村振兴战略，更多的资源要素向农村聚集，“新基建”改善农村信息网络等基础设施，城乡融合发展进程加快，乡村产业发展环境优化。技术驱动力增强，生物技术、人工智能在农业中广泛应用，5G、云计算、物联网、区块链等与农业交互联动，新产业新业态新模式不断涌现，引领乡村产业转型升级。

近年来，江苏省不断推进供给侧结构性改革，提高土地资源要素配置效率和产出效益，加快产业转型升级步伐。2016年03月24日，省政府办公厅出台《关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号），为江苏省经济转型升级提供有力支撑。同年，省政府办公厅印发《关于改革工业用地供应方式促进产业转型升级企业提质增效的指导意见》（苏政办发〔2016〕93号），提出实行差别化的土地供应政策，鼓励对现有工业用地追加投资、转型改造，合理利用地上地下空间。2017年，省政府印发《关于加快发展先进制造业振兴实体经济若干政策措施的意见》（苏政发〔2017〕25号），提出优化产业发展要素资源配置。2021年，省政府办公厅发布《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号），亮出多项创新举措，升级工业用地供给方式，拓展工业经济发展空间。《意见》指出，推进工业用地更新，促进开发区工业用地转型升级，开展村镇工业集中区改造提升专项行动，明确产业定位，优化空间布局和环境资源配置，拓展发展空间。立足实体经济，完善低效工业用地再开发工作机制，通过产业更新、增容技改、综合整治等多种模式盘活存量低效用地。进一步激发各类主体参与的积极性和主动性，允许土地使用权人自主再开发，或以转让、入股、联营等方式开发低效工业用地。建立低效用地主动退出机制，原土地使用权人无法实施自主再开发的，可向政府申请土地收储并获得合理补偿。

二、运作方式

项目实施主体将补偿后的低效能企业厂房进行升级改造，建设完成后通过出租、出售的方式获得收入。

三、操作要点

（一）合规管理方面：关注搬迁企业权证注销情况、项目用地权证办理情况。

（二）客户和项目拓展方面：后期争取租售客户开户，及时锁定租售资金。

（三）现金流回报方面：项目收入包括出租和销售，现金流有保障。

（四）担保方面：本笔贷款采用全额保证担保方式、保证人保证担保能力充足并追加提供流动性补足支持。

（五）风险防控方面：本笔贷款采用全额保证担保方式并追加提供流动性补足支持。

四、启示借鉴

目前，对传统低效能企业进行产业集聚区向绿色、高效、节能、环保方向升级是国际、国内经济上升的趋势，地方政府正在积极推动的，要积极营销、尽早介入，了解运营模式，锁定项目还款现金流。

产业集聚区升级模式案例

一、 项目基本情况

1、项目建设背景

近年来，淮安市清江浦区以一二三产融合发展为导向，陆续出台一系列扶持淮安农业科技产业发展的土地、税费、融资、人才引进、科技成果转化等优惠政策，引导整合大量的项目、资金、人力和科技资源投入产业升级。“十四五”期间，清江浦区将以加快科技项目建设为重点，加速产业集聚步伐。继续坚持以农业现代服务业为引领，精准发展二产，做强做长一产，促进三次产业融合发展。以发展农业高新技术为核心，实施创新驱动战略。围绕产业链加强研发平台建设，将企业作为创新主体，促进成果转化，推广应用，带动产业附加值提升，促进农民增收，助力乡村振兴。

2、项目建设内容

项目拟在征收清江浦经济开发区内11家低效企业厂房及附属设施后，对部分不可利用房屋进行拆除、对现有厂区基础设施进行提升改造、对留改厂房建筑进行修缮出新，并新建厂房及配套服务用房。项目总占地面积约633.46亩，现状总建筑面积约37万平方米，征收后拆除不可利用厂房9万平方米，新建厂房及配套服务用房32万平方米，其中厂房28万平方米、办公用房4万平方米、配套附属用房0.1万平方米，配套实施电气、道路、绿化等附属工程。项目实施后，厂房面积合计56.4万平方米，办公用房面积合计4万平方米。

3、该项目总投资16亿元，项目资本金4亿元，占比25%；贷款12亿元，占比75%。

4、项目进展情况

已完成所有被征迁企业的资产评估，取得第三方出具的评估报告，部分企业已完成征迁工作，不动产权证已取得并注销。

二、 融资方案设计

1、承贷主体：淮安市清浦区泽农基础设施开发有限公司，为区属国有独资企业。

2、贷款用途：用于清江浦经济开发区产业集聚区项目建设。

3、贷款金额12亿元。

4、贷款期限15年（宽限期2年）。

5、模式设计：借款人作为承带主体和运营主体，前期借款人投资资金进行项目建设，后期项目完工后，从事项目运营。。

6、还款来源：还款期收入来源为厂房出售、出租收入，办公用房出租收入。经测算，在贷款期限内能够覆盖贷款本息。

7、采用保证担保方式融资。

三、支持成效

1、提升乡村形象，改善区域环境。本项目的建设是清江浦经济开发区农业产业集聚区项目，能够解决、改善农村高污染、低效企业问题，推进当地农业现代化步伐，构建环境优美的宜居乡村，提升乡村形象，改善区域投资环境，促进地区经济跨越式发展。

2、提升乡村居民生活水平和生活质量。本项目的建设将极大拓展集聚区周边乡镇产业发展空间，随着项目建成后各大企业入驻，有利于增加就业岗位，有效解决当地农村青壮年劳动力流失情况，为周边农民提供就业机会，增加农民收入，实现共同富裕。（陈黎明）

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