人物简介：马军，1980年出生于四川，九宜创伟（成都）商业管理有限公司创始人兼CEO、全国商业综合体碳中和推进工作专家委员会专家委员、中国百货商业协会理事、全联房地产商会理事。

2024年，已是44岁的马军从事购物中心与商业综合体碳中和推进工作的第十个年头。马军在商业地产深耕二十年，并主持参与了多个国际化背景的大型商业地产项目，他的职业生涯见证了中国商业地产的快速发展。

参与制定中国人自己的绿色建筑标准

受中国城市商业网点建设管理联合会商业地产工作委员会的聘请，马军参与编制的《商业综合体绿色低碳与可持续发展评价标准》即将正式发布。“这是我们中国自己的绿色建筑评价体系。”马军介绍，关于绿色建筑的评价，目前国际上通常使用欧美的LEED、WELL和BREEAM等标准，而关于商业综合体（含购物中心）细分领域全生命周期的评价，中国缺乏自己的标准体系，此次由国家立项，中国城商联商业地产工作委员会主持编制，吸纳了包括万达、龙湖、新城、爱琴海、九宜创伟、格力、德勤、海鼎科技等行业内重点企业的专家组成专家委员会，对全国先进的商业综合体项目与相关环保科技企业进行广泛调研之后，经过十余次的专家会议研讨，目前编制工作已基本完成，预计今年十月份将正式亮相并向全行业推行。

2020年，马军敏锐的觉察到，商业综合体作为城市的重要组成部分，绿色低碳转型的重要性不言而喻，他着手准备，用自己在运营商业综合体积累的经验和参与国际化管理的视角，决心在这场变革中，成为商业综合体绿色低碳的推动者和践行者。

马军曾统计过一个数据，中国的商业综合体总耗能量约占全国总电力消耗的10%。一个5万平米的购物中心，一年大约要消耗400-500万度电，4-5万吨水，数十万方天然气，并产生大量垃圾与污染物。“商业综合体在为人们提供便利的同时，也对环境产生了不小的影响。”马军想用自己的行动，解决商业综合体的环保问题，“只要把低碳问题解决了，商业综合体的效益就会增加，对国家、对运营者，这都是好事。”自此，马军一头扎进商业综合体的绿色低碳研究，“我就是希望，自己的研究成果，在我管理的项目中实践论证，我有这个便利，也有这个决心。”

“建筑也会呼吸”

说干就干。马军并没有把自己的想法停留在纸面笔尖，在规划设计阶段，他一头扎进图书馆，翻阅了大量资料，涵盖气候学、光学、物理学等等，“我好像又重新读了一个大学，这个大学不仅是专业上的，更重要的是带有使命。”

这期间，购物中心、商业综合体、文旅地产等30余个商业地产项目等着马军的规划设计与建设。他一直在思考，如何让这些建筑变得更“省”。“建筑也会呼吸”，他告诉团队，不能只盯着建筑本身，在规划设计时，应充分考虑当地的气候、日照、生活习惯、本地建筑材料以及最新技术的应用，“别小看这些，把这些因素处理好，可以帮助我们在商业业态规划、建筑形态、朝向与通风、外墙保温、采光设计、照明系统、HVAC系统、水资源利用、新能源利用、绿化设计、环保建筑材料选择等方面制定最优的绿色建筑方案。”

四川绵阳的东辰·九宜城城市奥莱项目成果让马军感到欣慰，所有的成果，都与规划设计阶段的核算相同，甚至结果大大好于规划。这个项目已建成并投入运营的8000多平米光伏发电板，每月可发电3-4万度，总耗电量降低了10%左右。所有人欢欣雀跃，但马军并不满足，他计划建立更完善的“光储直柔”系统，并在其他项目中广泛推广。“绵阳奥莱项目的实践，为其他项目打开了一扇窗，我与团队希望用环保理念让更多的建筑会呼吸。”马军说。

绵阳东辰·九宜城城市奥莱项目

把施工工地“罩”起来

在工地现场，经常能看到马军的身影。“我非常注重建筑的现场施工，这个阶段如果环保治理不达标，那就谈不上环保建筑。”从把控进场材料，到管控商家的二次装修，马军事无巨细，一个一个核准、一项一项检查，他国际化的施工管理水平得到施展。最先进的绿色施工技术，在马军负责的项目中实施，“基坑气膜”绿色施工工艺是马军最为关注的——通过网状钢缆固定，用鼓风机持续充气撑起一个巨大的“防尘罩”，将整个工地罩在其中。马军解释道，“这项施工工艺，可以说是让建设工地成为一个封闭空间，不仅可以防尘，还有降噪、节能、防火、恒温恒湿等作用，而且它有可以自行控制调节的“大脑”，可以将因施工带给环境的污染降到最低。”

使用“基坑气膜”绿色施工，马军觉得，除了施工更环保，切实解决扰民问题也是他非常看重的，马军介绍，“在项目中使用基坑气膜，我会注重新型环保、防火、耐强酸耐腐蚀的PVDF建筑膜材的使用。”为了增加其稳定性，马军让工地采用预埋铝槽或角钢与基础（圈梁）的连接锚固系统，同时使用索网稳定系统加固，可以抵御12级大风。此外，新风系统的使用增加了气膜内的空气循环。

北京通州某工地使用“基坑气膜”绿色施工工艺

“环保是大家的事”

商业综合体的绿色低碳运营是一项长期而具有挑战性的工作。每家购物中心或商业综合体往往与数百上千家企业、数十万顾客群体紧密相关，影响巨大。作为商业地产的运营方，马军将其概括为三大类：建筑智能控制系统的构建和运维、碳排放管理系统的建立、绿色低碳商业运营模式的推行。

“在建筑智能控制系统方面，节能降耗尤其是中央空调和照明系统的智能化管理尤为重要。”为此，马军总结了降低空调能耗的主要办法，“一方面热隔绝，一般采取智能遮阳帘，墙体及屋顶绿植覆盖，使用外墙保温材料等，另一方面就是采用智能中央空调系统，通过对室温及湿度进行监测，对中央空调进行智能化调节从而达到节能目的，而要保障节能效果，则需要在设计、安装以及运行管理这三个维度进行科学管控。”

而碳排放管理系统建立，又是另一种全局视角的碳管理模式，他提倡企业根据自身情况，通过自建平台或第三方服务公司进行系统化管理,来实现采集、存储商场的能源和碳排放数据，通过内嵌的能源设备和系统模型，提供数据可视化、能碳分析、行业对标、能源预测与优化、碳排放排查、碳减排规划等功能，为实现企业的碳中和目标提前进行战略部署。

“环保是大家的事，我在绿色低碳商业运营方面，非常注重通过运营标准和商业活动引导商户和顾客共同重视环保、参与环保。”为此，马军与商户一起，携手餐饮商户共建“环保厨房”，帮助提升商户的能源效率、用水效率，改善厨房排烟与卫生环境、减少一次性产品的使用、科学垃圾分类与储放。马军在所管理的商业综合体与购物中心中，实行绿色招商，加大对销售环保产品、推广环保生活方式的商家的支持与宣传力度。除此之外，他还对商场商户与办公楼租户的租区面积进行能耗审计，对租户进行对口的废弃物收集及称重。“这种管理方式，虽然繁琐，但确实让大家都获利，我想，这也是我们商业运营者的责任。”马军谈道。

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