澳洲海外房产投资篇：金牌地产李闻新教你如何薅加息+通胀+衰退的羊毛

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2022-07-21 12:29:14 来源：财讯界

作者简介:受低调平实南粤风熏陶的作者金牌地产李闻新(STEVEN LEE)1987年入读广州外贸学院,放弃省府外事办指标投身外贸并于1995年开始投资房产。2003年非典后,与业主们成功改变在市中心建垃圾压缩站的规划用途并更换物业管理公司,2006年移居悉尼后转战地产。曾在广州电台及澳洲报刊地产专栏科普澳房干货。以扎实的经济专业背景,丰富的实操经验,综合政经、汇率、股市、期市、金融货币政策等因素,敏锐洞察市场变化,精准研判市场走势,客户投资收益最大化个性化订制综合优化方案,通过挖掘闲置资源,优化组合,提高效能为促进房产早日供过于求,最终无利可图,实现大庇天下寒士俱欢颜添砖加瓦。倡导与其追求未来超值,不如珍惜当下稀缺(人、物、时)。

加息、通胀、衰退、滞胀成了最近出现频率最高的关键词。

在这些症状同时发作的当前经济环境下,如何捍卫个人财富成为公众共同关心的话题。要找到自保甚至薅加息+通胀+衰退的羊毛的秘方,必须了解各经济要素之间的关系及趋势走向。才能对症下药。

澳洲最大资金池AustralianSuper的首席投资官Mark Delaney表示,全球经济牛市结束,澳大利亚正走向“实质性衰退”。预计在利率上升和实际工资下降的影响下,明年经济将急剧放缓。市场预期澳大利亚央行RBA将在明年底前将利率提高至 3.1%,以抑制通胀飙升。随着各国央行提高利率以控制通胀,将很难避免“实质性下滑”。“高工资增长、高通胀、劳动力短缺是周期结束的典型先决条件,”澳大利亚的失业率在 4 月份降至 3.9% 的 48 年低点。

HOUSE已经有所下跌,房价下跌还会通过“财富心理效应”导致家庭消费增长放缓,人们倾向于在感到更富有时增加支出,而在感到更贫穷时减少支出。錯過了La Polago. 錯過了32 萬rent $430 的布里斯本The yard ,就是錯過了幫你將債務縮水并化為資產擁有權的正現金流。公寓大王MERITON老板的美夢若成真漲20 %后,公寓淨回報也步別墅后塵下跌了!很多人不信他的恐吓,事实上很多期房却为了避免破产将存货提价了。买涨不买跌,更多人乐于多掏钱追高。

美国利用余威尚存的美元霸主地位,通过天量负债, 率先降息加天量印钞,率先加息却不按公布的计划缩表, 达到软硬兼施恐吓市场,转嫁自身危机的目的。

受伤最深的不是美国, 反而是手握购买力剧烈缩水巨额债权的中国,欧洲还有斯里兰卡,土耳其等经济体,通胀等已引发部分国家政局动荡。众经济体中澳洲已属幸运,况且还有移民留学这个优势可供调节。

美国陷入经济衰退,澳洲也无法独善其身,必须做好迎接滞胀、衰退的准备。

Nomura高级经济学家Andrew Ticehurst表示,澳联储甚至有可能直接加息1%,使得官方利率达到2.35%。无论是加0.5%,还是1%,连续加息至少2-3次

应该是箭如弦上不得不发! 这也是笔者7个月前发文认为加息周期下通缩难以到来的原因。明知前头是衰退陷阱, 也不得不向前冲, 因为背后有通胀猛虎, 最终结局是部分人掉入陷阱挣扎还是部分人难逃通胀魔爪。

房子太多,200万贷款加息2%就是4万的额外利息,已有房东感受到加息的压力了,卖不卖房好,卖房应注意什么的咨询也多起来了。大医精诚治未病之病,应对这轮大通涨,不是今天才准备,而是2020 年低息期间已经要为跑赢通胀进行操作了。留足余地的保守性投资策略为你保驾护航。房产投资是一盘生意,理性的判断建立在精算到小数点后两位的基础上。财务体检必不可少。丰足现金流,高收益才是王道。未雨绸缪,不惧风雨。个人与政府政策初衷一样,在过于激进与过度保守之间取得平衡。大道至简,以常识替代高深的专业理论, 顺应经济周期节奏。现在既是买房的最佳时机,因为期房确实加价中,供应量下跌中。也是卖房的合适时间,因为加息未到结束的时候,即使滞涨仍要继续加息,抛售仍将继续增加。笔者认为迎追求投资状态的和谐,在过于激进与过度保守之间取得平衡。主张决策前现作详细的个人财务体检。

针对不同的个人情况,作出最优化的配置与选择,中医理论中最毒的药也有奇效,关键要对症及把握剂量,是根据身体状况随时调整的。

就业率如此之低的情况下,澳联储对通货膨胀可能达到7%的担忧,将促使澳联储继续加息。

留足余地的保守性投资策略为你保驾护航。房产投资是一盘生意,

理性的判断建立在精算到小数点后两位的基础上。通胀仍将继续保持跑在加息前面。这是一场全球范围内对无负债者和现金的合法洗劫!天网恢恢,逃去哪?

应对宝典大放送:

1,基于房产长线乐观的认知,卖房应从卖小套、回报差的、破旧的、价值低的先卖起。除非无路可走, 切忌先卖最易卖的最受欢迎的好房。

2,两年定息利率在今年,明年到期时,将面对每期还款额激增一两倍的巨大压力。澳洲储备银行的加息步伐仍未有停歇的迹象,但当萧条出现时就有降息的需要。通过转贷不但可以收获较低的利率,还可能额外获得一笔REBATE,通常有2000- 4000澳元。

转贷时还能通过拉长贷款期限来减少每期还款额。如果贷款目前是本息同还的方式,改为只付利息后将会明显降低每期还款额。

3,增加还款频率。银行对贷款利息的计算是根据您的贷款账户每天的余额来计算的。如果你领的是周薪或双周薪,那么将房贷按月还款改为每两周还一次甚至每周还一次,这样就可以减少利息的支出,缩短还贷期限。

4,设法重组债务。如同时拥有住房贷款,个人消费贷款,汽车贷款等不同类型的债务。在利率上调过程中,个贷和车贷利率的涨幅通常更大,这时您应设法通过债务合并的方式,将房产比重贷额增加,降低息高的车贷等, 加强现金流。

5,货币按币种权重分散。例如美元为主,但当非美暴跌时可加持非

美货币。下注卢布回涨的都赚了,欧元暴跌后可加持欧元。

澳元兑RMB4.5-4.6时不妨增持澳元。分批分次降低风险。

6,期房魅力重放光芒。如果你已买了四年期房,难道不是不在乎加息太凶?通胀太猛? 滞胀甚至萧条太严重?

7,如何看待HOUSE房价下跌? 对买房的人而言, 如银行所愿跌20%不是更好吗?好不好因人而异。操作时的波段位置十分重要。各个城市,同一个城市的不同的区域,不同的品种的表现也有不同。

移民回归、国际学生市场反弹、借贷成本增加以及借贷能力下降,这些因素支撑了公寓市场的需求。PropTrack的数据显示,由于负担能力限制和移民恢复,尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班,出租公寓的需求大幅回升。这对投资者来说是个好消息—租金飙升,而房价停滞不前,收益率势必上升。随着房贷利率上升,买家也可能转向更实惠的选择。

对于首置买家来说,较低廉的价格是一个考虑因素,如果政府建议的协助买房计划实施,公寓市场将有更多的选择。扩大的置业担保计划亦是如此。公寓生活再度兴起,而且对追求便利者更受欢迎。尽管平均房价正下滑,但部分公寓比独立屋表现更佳。

8,对于2020年签的land and house的建筑加价10%以内的要求,应考虑接受。因为LAND AND HOUSE是二本合同,允许construction contract涨价是所有Land and house的标准合约条款,涨10%不算多了,应该感恩builder还没有涨更多,builder涨价后赚更少了。

所有中介卖任何产品都可能会打通胀牌,这个追求本身没毛病,但是怎样实现?不同时段不同产品不同方法却有不同的结果,甚至事与愿违。笔者曾主张在2020年前买入House,2021年底前卖出house。转投四年远期合约的期房公寓。不同时段操作不同的产品结果不一样,做反了可能会导致亏损。Builder加价是因为入市太迟了,土地SETTLE时大通胀来了。期房townhouse Or apartment是一份合约的,无建筑的单独合同,因此成本增加也不会加价。开发商也不会吃亏,因为所有退订的或存货都会再加价,将成本转嫁给迟买的买家以避免亏更多。正确的程序是先提供详尽的全面信息,才能作为计算的根据,最终体现为数字,才能更客观。如果你认为清出率下降就降价那就很片面了。对比各阶段的价格轨迹,事实证明了我推荐的几个远期合约期房一直都有加价,而且我相信更差的存货还会在加息中再涨。

9, 注意land,house,apartment之间的表现是不同的。我相信远期合约期房仍会在加息中继续调整价格,调整并不是降价。sydney清出率跌破50%了,与2020年下半年的清出率非常接近了,但是无论清出率是否再跌下去哪怕低于30%,价格却不再可能接近哪怕是2021年六月之前的价格。爆发通胀,是2020年美国宣布推出救市政策后已经预计到的,当时说的滞后效应。原油宝事件说明所有的东西已经是底部了。因此才敲锣打鼓大声疾呼囤地囤股囤澳币…….以迎接必来的大通胀。对于下北岸St Lenards 88,只能支付七十多万一房的买家来说,早点买的意义在于可以顺利完成七十多万的交易。否则今天房市泡沫破了,清出率大跌并不能帮助达成目标。今天的市场就算很差,但已无合适的房源,与你又有什么关系?财富缩水的人越来越多,远期合约的期房公寓将与加息共舞。开发商需要自我保护避免破产,唯一的方法只能是让跟风迟到的人买单。

10,重视高租金的公寓,抛盘压力不大。布市二套32万租860,比64万买悉尼租430更好。净利10%的黄金海岸La Pelago Studio这类淨回报高又跑赢通胀及利息的公寓将成为经典案例。

11,若大地大house,除了LAND TAX 外,300万贷款利息加2%要多还6万一年!如果惜售,可将大地大house考虑转为短租。管理费才15%+ Gst.净收益几乎可以比长租翻一倍。这样就化解了入不敷出的困境。笔者的house已转为短租,迎接加息加息再加息的挑战。如果手中有投资型house,如何扬长避短?部分区转为短租是战胜通胀的绝佳方法!

12,用定息5%借入WESTPAC的债务逢低买入做银行的股东,

分批逢低吃入Bhp等高息股,股市在加息中暴跌才是最好的消息,因为分红跑赢利息,还有股价的回涨红利。

兵来将挡,水来土掩,笑傲2%以上的额外息口。收跑赢加息之效。以毒攻毒,没有一味毒药没有用。伟大的中医理论,同样能为理财投资提供药方。认为股票,汇市风险太高是片面的。

13,利用首置可提取SUPER的政策,活用各项优惠政策,

使用SMSF自营养老金SUPER投资,FAMILY TRUST等。

开公司注册GST平衡高税务支出等。总之以个人情况订制

具体方案,目的就是增收节支,合法降税。

14,熊市牛市都有机会。La Pelago. Surfers paradise. Goldcoast 数立了如何以楼花“高风险”之毒攻通胀之毒的范例。

为什么害怕加息令股市大跌呢?华尔街空头大师盼望加息崩盘才是最美妙的事情。买了4年期房的渴望加息,特别是美国为代表的负债高的个人,国家无不渴望通胀,手握定息贷款者更渴望股市大跌抄底。

Air Bnb,四年远期房这类解药,自然无惧海啸来袭,萧条后又要降息了。

15,投资的终结目标是提高生活素质,对养生长寿有助益。

快乐健康长寿才是投资的真正目的。利润通过造福社会产生。