绿维导语：每座大中城市都有几条代表城市风貌的商业街。绿维文旅综合多年的规划设计经验曾经总结，商业街区是区域发展重要的聚集核结构之一，是区域内提升消费、满足多元化的需求的重要载体。

但行走过很多城市的人往往都会有同一个感受，这些商业街从规划到设计，都面临着同质化严重的问题。采用什么手法才能帮助商业街摆脱同质化桎梏？

一、城市商业街的二次升级：从“泛休闲化”到“景区化”

泛化休闲化：商业街的泛化休闲化是指将商业街由简单的购物功能打造为融观光、消

费、娱乐等多功能于一体的综合体，休闲化丰富了商业街的娱乐功能，有利于增强吸引力，带来更广泛的经济效益。

景区化：指将整个商业街看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，符合旅游规律、服务规律，实现商业街的升级管理，这是城市商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。

从泛化休闲化到景区化的升级：我国城市商业街发展到今天，经历了两次升级。第一次是从普通经营性商业街到泛化休闲化商业街的转变，这是在自然发展过程中形成的休闲化升级；第二次则是从休闲化商业街向景区化商业街的转变。

二、城市商业街的“景区化”发展

绿维文旅依据多年的规划经验和研究成果，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。

然而，随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准管理和提升改造商业街，促进商业街的升级发展，不仅可以调整街区商业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A景区。

通过对商业街发展历史和现状的分析，绿维文旅认为，景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新提升发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能满足消费者购物、休闲、娱乐等需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入街区经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气。

三、休闲商街打造要点

绿维文旅认为对于休闲商街，如何实现文化活化、休闲业态市场化、商业地产盈利化是打造的重点。文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。

1、主题和核心吸引力的策划

这是商业街景区化最为重要的部分，它们是这条商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是这条商业街所给人的总体印象。它的核心吸引力，则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且通过引入一些新的旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访决心最为重要的因素。

绿维文旅根据多年的规划设计经验，认为具体的设计手法如下：

（1）通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；

（2）通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；

（3）通过街区建筑设计、街区景观处理、街区文化具象、街区景观微缩、街区夜景打造等手法，可以将城市规划和旅游规划中景观文化等元素“借用”进休闲商街；

（4）通过节庆、演出等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统；

（5）游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面；

2、业态市场化布局

商街的主力消费者转移至80、90后，由于消费习惯大不同，他们对体验业态开启了更为极致的追求，比如参与感较强的运动馆、采用高科技的主题乐园与体验馆等。创新业态的出现也对商街业态市场化提出了必须与时俱进，又要可持续发展的新要。

绿维文旅对商街主要的业态概括为以下几类：

（1）文创商品、工艺品、农特产品等销售为核心的传统购物业态

（2）加工工坊、创意书店、创意生活馆等为主的体验型购物业态

（3）餐厅饭馆为主体的餐饮业态

（4）康体、健身、洗浴、按摩、医美、茶馆为主的康养业态

（5）酒吧、演艺、剧院、6D电影、歌厅KTV等为主的传统娱乐业态

（6）剧本杀、VR体验馆、电竞体验馆、运动馆、密室逃脱等新兴娱乐业态

（7）电竞酒店、亲子酒店、精品民宿等主题型住宿业态

（8）萌宠乐园、亲子乐园等游乐项目

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3、完善的旅游综合服务系统

这是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统，概括来讲大致包含四方面内容：道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等。不同类型的商街有各自的管理体系，但是都应该有景区化的服务系统，提供景区化的周到服务。

4、商街景区化的规划

商街的景区化升级，必须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。

首先，应充分了解商业街发展的历史以及现实状况，确立此条商街所要展现的主题风貌；

其次，依照商业街现实情况确定商业街景区化景区级别的创建目标；

再次，依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求，进行商业街总体规划及总体策划工作，深度挖掘、打造核心吸引力。

具体实施工作应运用专家智慧经验与专业技术，使得商业街的景区化提升定位清晰、市场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路联动互通、投资分期合理、收入模式具体、营销渠道与战略清楚，同时具备商业街景区提升的可操作性。