摘要：下一波蓝海来袭

当前，产业园区已经进入存量时代，超20000+产业园区总量，超39亿方开发体量，在房地产利润率持续下滑，粗放式发展模式受阻的当下，如何寻找新的盈利点，如何打造存量时代下的核心竞争力的热度持续走高。

张乐

企生活集团副总裁兼招商策划公司总经理

在2023第九届方升产业园区大会现场，我们有幸邀请到了企生活集团副总裁兼招商策划公司总经理张乐为我们分享，新形势下如何通过轻资产运营的思路逻辑，实现产业园区的智慧化迈进。

Part.01

政策+RITEs强势出击，轻资产迎来蓝海浪潮

当前，产业园区已经走过了40多个年头，无论是产业园区总量，还是产业地产开发体量，都已经到了让人触目惊心的程度，面对大量的存量园区，伴随而来的是数不尽的空置率和资源浪费。

随着城市的不断发展，增量土地逐渐减少，土地资源也越来越紧张，在各项调控政策的影响下，以土地为发展主动力的经济时代逐渐成为过去式。同时，产业经济成了一股新生势力，开始替代土地经济成为了城市发展的核心。

如何通过节约用地、提高土地利用效率成为现阶段各区域保持经济增长的重要课题。

为了盘活存量资产，助推经济的内生动力，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》得到了各地积极响应，河南、安徽、山西、陕西等省相继发布了盘活存量资产的相关政策，充分挖掘存量资产价值。

在经济下行压力加剧、市场预期转弱、土地财政收入减少的大背景下，为有效化解地方债风险，保证地方经济的快速发展，2020年由证监会、发改委联合发布的REITs试点相关工作的通知，成为了地方政府存量资产盘活的推出通道。

面对庞大的存量市场，在存量盘活政策和公募REITs的加持下，产业园区也开始由追求短期收益转变为追求资产的保值增值，轻资产运营市场也乘着这股政策和金融的春风，迎来了一片蓝海，而专业的产业运营能力也成为了产业园的核心竞争力。

Part.02

园区持有者的迭代之路

在庞大存量市场的冲击下，越来越多企业想进入产业赛道占得一席之地，轻资产运营之间的竞争也逐渐进入白热化阶段。

原来以包租模式为主的轻资产1.0时代，无论是工业用地投资者，还是老旧工厂业主，又或是村集体建设物业，他们更多关心的是否能在短期内实现现金回笼，是否能在租金方面有明确兜底。

但随着轻资产2.0时代的来临，原来以村企或私有投资人为代表的业主，变成了以地方国资为代表的业主，在业主方变化的同时，他们的核心诉求也发生了变化，构建特色产业生态，提升资产价值成为了他们的首要目标。

对于轻资产服务商来说，新业主的诉求成为了是否能读懂业主，是否能满足业主的重要依据和前提。

但是，想要做好轻资产运营服务，并不是一朝一夕就能实现，而是需要在循序渐进中慢慢打磨。

首先，可以先从顾问类业务入手，通过提供一些难度不大且不需要额外投入的服务，比如产业研究、产品规划、品牌建设等，提前布局轻资产赛道。其次，在顾问业务的支撑下，介入到空间载体中去，不断深入代理招商、运营服务等工作。

最后，可以通过股权投资、资本运作等方式，推进园区资本化进程，实现利益最大化。

从轻资产1.0时代到2.0时代，随着市场需求的转变、资产运营商业模式的转型，产业运营体系、专业团队以及庞大的产业资源成为企业盈利的核心。

Part.03

以轻资产运营，打造核心竞争力

在如今金融化退出渠道逐渐成熟、大量存量园区急需盘活的当下，有人黯然离场，也总有人会闪亮登场，在大湾区深耕10余年的企生活，凭借着丰富的行业经营经验和优质资源优势，在竞争激烈的轻资产市场拔得头筹。

围绕着“产业+”多元化业务模式，企生活在粤港澳大湾区重点发展城市均有布局。手握30余个园区项目，累计资产运营面积约500万方，总产值更是高达1000亿，在各大一线城市出租率呈断崖式下跌的当下，平均出租率依然保持在97%左右，跑在全国前列。

在企生活运营的众多园区项目中，1970科技小镇的演变历程值得各行业同仁参考和借鉴。

如今环境优美、配套齐全、服务体系完善的1970科技小镇，没有被接管之前还只是几栋破旧的厂房，为了改善项目现状，企生活不仅对整个园区进行了重新定位，对原有载体进行设计改造，同时还深入招商等环节，为园区提供全生命周期的运营服务。

在企生活的努力下，不仅让1970科技小镇的焕然一新，同时也收获了傲人的出租率，无论是从产业服务方面，还是从硬件设施方面，都备受好评。

始终秉承着“以园区促产、以产业兴城、与企业为伴、与资产共赢”的企生活，一直专注产业规划研究、产业载体与资产运管、产业资本投资、产业实体经营四大业务领域，在助推城市发展的同时，也为粤港澳大湾区的高质量发展目标提供有力支撑。

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