尊敬的各位领导、各位专家、各位同仁，大家下午好！我是招商蛇口产业研究院的罗锋，非常荣幸能在方升的平台上与大家相聚。接下来，我将以“坚持长期主义，坚定产业思维”为主题，与大家交流。
在正式汇报之前，我们来了解一下什么是长期主义。
首先，长期主义不是指我们坚持什么长期不变，而是要去判断什么长期不变，值得长期坚持；其次，长期主义的兴起不是潮流之下的随波逐流，而是对过往经验的深刻反思与提炼，更是我们迈向辉煌未来的坚实基石。
基于上述理论，我将展开今天的分享。
一、对过往各现象的反思
反思一：这几年园区人过得怎么样？难不难？
答案很明确，从去年到今年，在我走访的100多个产业园区中，没有一位园区人告诉我他是容易的。
难，渐渐成了大家最常提到的一个字。
一方面是政府要求的产值难、税收难，另一方面是公司要求的招租难、运营难。总之就是，开发商难、运营商难、政府也难。
反思二：行业究竟发生了什么？
一是政府下场。2022年，深圳宣布将连续5年，每年建设不少于2000万㎡的工业上楼产业空间，一石激起千层浪，全国大部分城市开始下场开发建设优质低价的产业园区。当铺天盖地的低价、优质厂房涌向市场，市场化园区的生存空间就不可避免的被进一步压缩。
二是非专业园区开发商下场。根据Wind科技园区指数统计，科技园区的成分股主要集中在房地产开发、房地产服务、综合类行业等行业。非专业园区开发商纷纷下场：有多少是长期主义的产业思维？
三是工业用地供应占比持续增大，成交需求不足。2019-2024年第一季度，全国范围内的工业用地供给量在经营性用地中的占比呈现出了明显的增长态势，由2019年的45%飙升到了当前的72%，供应持续增大，表明发展以制造业为核心的实体经济成为各地政府的重点。
然而，在全国工业用地成交方面，成交需求却出现了大幅下滑。2023年，工业用地成交面积大幅度缩减，成为5年来的首次下滑，这一趋势在2024年第一季度非但没有缓解，反而还在以15.9%的速度下滑。成交需求大幅下滑，表明在全球经济下行的情况下，制造业企业经营压力增大，实体企业和园区开发商拿地愈发谨慎。
反思三：为什么这几年这么难？
1. 从市场角度来看，过去十五年间，全国范围内的工业用地交易面积累积达到了218.66亿平方米。我们对国内20个重点城市的产业园区新增情况进行了统计，结果显示，2023年前三个季度，这些城市共新增80个产业园区，总面积达到了1046万平方米。
然而，在入驻率方面，不论是工业厂房还是研发办公空间，空置率均保持在两位数的较高状态。“增量”持续叠加“存量”，未来产业园区将长期供过于求。
2. 从营收结构来看，重开发，轻运营。我们选取了16家上市公司的数据作为研究样本。我们发现，这些园区企业的收入主要依赖于物业租赁与销售，“重开发、轻运营”的传统经营模式在当前的产业园区运营中依然占据主导地位。
3.从园区营收表现来看，我们分析了近十年间21个产业园区的营收数据，以重资产开发为主导的营业收入模式普遍呈现出了下滑的趋势，尽管有个别案例展现出了顽强的生命力，但总体来看，多数园区重资产开发运营商的表现并不理想。与传统的物业开发营收形成鲜明对比的是以园区运营为核心的营业收入，他们不仅表现稳健，而且展现出了强劲的增长势头，凸显了其在当前经济环境中的竞争力和发展潜力。
这两组数据有力地论证了，在当前市场环境下，以地产开发为核心的重资产模式正逐渐显露出疲态，侧重于产业运营与服务的轻资产模式成为了新的发展趋势，并显示出了较好的增长潜力。
二、挖掘当下产园的本质
1.市场对产园的要求。
在我走访的产业园区中，几乎所有产业园区的展厅里都挂了一张“运营服务”的“服务清单”，里面是可以为园区企业提供的各种服务，比如行政审批、园区运营、经营管理、企业发展和科技创新等，涵盖了园区发展的全生命周期。但是，实际都能做到的，有几家呢？是不是依然还停留在传统的物业空间服务呢？
我们一直说，面对激烈的竞争市场，产业园区运营商必须回归产业本质，实现从物业空间运营向产业发展运营的转型。当下和未来的产业园区市场，单纯的做好以载体为核心的空间服务，越来越难以成为企业选择你的理由；企业真正需要的是在你的园区里有更好的产业生态，能实现自身更好的发展和壮大。
2.时代对产园的要求。
2020年7月，国务院发布《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，明确要求高新区要成为创新驱动发展的示范区和高质量发展的先行区，作为市场化的园区，没有明确要求，但是作为新时代的园区，我们必须要走上高质量发展的道路，而产业园区的高质量发展，就是要摒弃过去以地产逻辑为核心的传统模式，逐步实现以产业发展运营为核心的高质量发展模式。
3.政策对产园的导向。
产园行业里有一个非常重要的政策—产业园区公募REITs。从政策意图的角度来看，产业园区公募REITs是为了盘活存量资产，破解产业园区重投难退的难题，是为了引导更多资本参与实体产业发展，引导园区运营商回归产业本质，绝不是为了帮助过去那种以不动产价值增加为核心的传统产业地产模式走得更远。从运营主体角度来讲，产园公募REITs的核心是产业运营和资产运营，倒逼产业园区原始权益人由“开发建设”为重转向“运营服务”为重，有利于原始权益人回归产业本质。
那么，行业的本质究竟是什么呢？
首先，产业园区究竟是什么？有人说园区是产业发展的平台，有人说园区是城市经济的空间载体，也有人说园区是经济增长的引擎。这些说法都没问题，但都不足以说明园区的本质。产业园区的本质是什么呢？需要结合长期主义，去研究这个行业长期不变的是什么？我们可以结合这个行业各个阶段发展的需求来看。
从1979年蛇口开山炮开启产业园区建设的探索，到2006年后产业园区的市场化创新发展，伴随着空间的过量供应，我们的企业客户对我们的需求，逐步从基础空间的供给转向产业服务的供给。在产业园区高质量发展的今天，产业园区作为服务于实体经济的“产业基础设施”的属性愈发明显，倒逼和引导产业园区向专业化、主题化、生态化发展以获取产业运营发展的利润。中国产业园区45年的发展，长期不变的是企业客户对我们的需求，一个是提供企业物理承载的空间服务，一个是助力企业创新成长的时间合伙，这就是行业的本质：坚定产业思维，做企业创新成长的时空合伙人。回归产业本质，从物业空间运营向产业发展运营进行转型。
三、招商蛇口的长期坚守
作为招商局集团旗下城市与园区综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口正严格落实招商局集团“三个转变”的战略要求，坚定从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”的战略转型，始终坚定产业思维，做企业创新成长的时空合伙人。
经过多年来的探索，招商蛇口从时空合伙的角度，赋能产业创新成长，不断总结转型创新的实战经验，并将其提炼为五大举措：
1、聚焦五大新兴产业赛道
招商蛇口正充分发挥自身的产业发展能力和园区运营优势，积极融入到招商局集团“第三次创业”的进程，聚焦数智科技、生命科技、绿色科技、智能制造、文化产业等五大新兴产业赛道，加速实现以上战略性新兴产业的培育和发展。
2、联合共建创新中心
招商蛇口创新中心积极响应国家创新驱动发展战略，严格落实招商局集团“三个转变”及科技创新工作的要求，以科技创新推动产业创新，推动产业园区建设成为区域价值“源动力”。
3、持续强化科技产业投资
招商蛇口产业园区持续推进产融结合，助推新质生产力建设，赋能园区高质量发展。一方面，用好招商蛇口产业园区出资并参与管理的产业投资基金，为企业提供全生命周期金融服务；另一方面，进一步发挥招商局综合金融优势，全力服务好园区客户，通过全生命周期的金融服务，助力入园企业拓展业务、发展壮大。
4、持续锻造产业能力体系
招商蛇口产业园区不断优化和完善产业园区的“投-融-建-管-退”全链条业务能力体系，推动园区从传统的物业空间运营向产业发展运营转型，通过产业研究、产品管理、产业组织、园区运营、产业投资、科技创新、资产管理等核心产业能力体系的搭建，持续锻造招商蛇口适应新质生产力发展和现代产业园区高质量发展的能力体系。
5、全国打造特色主题园区
招商蛇口充分发挥自身的产业发展能力和园区运营优势，全面践行招商局集团积极培育战略性新兴产业的战略举措，围绕数智科技、生命科技、绿色科技等特色产业主题，全国范围打造主题园区，构筑完整的服务体系，全面赋能产业发展，实现相关主题产业的聚集和培育。
作为中国产业园区发展的先行者，招商蛇口正积极融入到招商局集团“第三次创业”的进程，严格落实集团“三个转变”的战略要求，通过构筑系统化产业能力，通过实实在在的举措，赋能产业发展，推动园区进阶，并以产业园区为主阵地，助推新质生产力建设，助力当地经济高质量发展。
招商蛇口将始终秉持着产业长期主义的发展理念，坚守初心，秉持既定战略，做企业创新成长的时空合伙人，共同开创更加辉煌的未来。
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