近日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会提交更新版招股书，将发行1060万股美国存托股票(ADS)，每份美国预托股份代表10股A类普通股，发行价设在14.50美元至16.50美元之间，

蛋壳公寓预计将在1月17日，以“DNK”为交易代码登陆纽交所。主承销商为花旗集团、瑞士信贷和摩根大通，除此之外新增加老虎证券作为副承销商。

近两年，长租公寓告别野蛮生长并逐渐进入成熟期。在2020年伊始，蛋壳公寓选择冲击美股IPO。

解决资源错配

根据《中国流动人口发展报告》预计，2030年全国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。同时，哈佛大学住房研究中心数据显示，纽约、洛杉矶、旧金山等核心都市的租赁人口占比均在50%左右，而房价同样很高的北京租赁人口占比只有34%。可以预见，未来五到十年，中国租赁市场将继续迎来高速增长。

租房人数的增多与消费不断升级，也对租房市场提出了对高品质房源的需求。2015年初，蛋壳公寓成立，联并提出融合互联网与长租公寓的创新“新租赁”模式——集中化地运营由房东托管的公寓，将其出租给租客;对公寓进行标准化的设计、装修和配置，并提供高品质的一站式服务;没有实体店面，业务流程在线化，使房东和租客都能获得流畅的服务体验。

目前，蛋壳在租客和业主之间承担托管的角色，省事省心是两端共同的痛点。一方面，蛋壳通过标准化服务替业主解决入住、装修、后期维护等问题;另一方面，通过分散式出租也能给年轻人提供更多有品质的居住环境和服务。

类似的模式在国外也屡见不鲜。德国最大的长租公寓品牌Vonovia管理规模为39.2万套，市值196.2亿欧元;美国最大的品牌机构GRE管理规模为41.8万套;日本规模最大的大东建托集团，管理户数超过97万户。

现在，长租机构+互联网的发展模式，正在深刻地改造着中国传统住房租赁市场，成为推动租住品质升级的生力军。中央推行“租购并举”的住房制度，监管层希望长租公寓这股创新风潮，盘活存量房，为旧城改造，提高用户居住品质做出贡献。

提升租住体验

随着人们生活水平的提高，租户对居住的品质要求也会越来越高。对于一二线城市外来年轻人来说，居住环境的舒适程度，互联网的便捷程度，生活服务的丰富程度都已成为他们选择居住环境的主要因素。

互联网科技赋能和互联网基因，被认为蛋壳公寓的核心优势。蛋壳公寓通过以“地图找房”、“线上找房”等为代表的功能设置，租客可以通过筛选大量个性化条件来方便地找到自己想要的房源，这些创新系统平台和功能形式都为租客提供了全新的智能租房体验。

另外，在配套还有设计上，蛋壳公寓都在努力贴近年轻人的需求和审美。在整体房间设计上，会采取年轻人更喜欢的北欧风、muji风等，将居住质量再提升一个档次。同时会将书桌、衣柜、床、餐桌等家具和微波炉、冰箱、热水器等生活家电一次性全套配齐。

与此同时，蛋壳公寓通过多种手段从源头管控空气质量。一方面，从甲醛的源头进行预防，使用环保无污染的建材进行装修，保障健康租住环境。另一方面，从甲醛的触及终端进行治理。蛋壳公寓推出了自主研发的“智能新风系统”，从源头控制叠加新风交换，让困扰长租公寓行业许久的空气质量问题得到根本解决。

此外，蛋壳公寓重视品牌与用户之间的紧密联系，通过连续举办了“住蛋壳 GO出众”以及“住蛋壳 晒彩蛋”等大型系列品牌活动，吸引了上万人参与分享生活的精彩。据了解，蛋壳公寓先后打造了多款主题品牌活动，比如说勇敢表达自我、提供展示舞台的“租来de声音”全民K歌赛，帮助租客释放精神压力的“演员de蛋生”话剧表演课，以及关注单身租客情感生活的“心动de信号”相亲活动等，满足了青年群体在毕业求职、创新创业、社会融入、婚恋交友等各方面的需求，丰富年轻人的精神世界。

如何扩大市场有效供给，满足租房市场不断增长的租房需求，保障居住品质，是中国亟待解决的社会难题。而蛋壳公寓通过标准化的房屋改造，为市场提供高品质房源，可有效的调动存量房源，破局国内住房租赁难题。

未来发展

正是因为蛋壳公寓对市场发展的洞察以及对用户体验的极致追求，从成立至今也取得了亮眼的经营业绩。从披露的招股书中我们可以看到，蛋壳公寓在最近几年实现了持续、大幅度的营收增长，从2017年的6.6亿人民币营收，到2018年的26.8亿，再到2019年前10个月就已经实现超57亿元人民币的营收，蛋壳公寓的营收增长速度可谓“惊艳”，而且可以预见，这种高速上涨的步伐还将持续。

与整体营收增长相对应的，就是蛋壳公寓入驻城市、运营房间数的持续扩张。根据招股书披露，截至2019年11月30日，蛋壳公寓已经进驻了全国13座主流一二线城市，管理运营的总房间数432,690间。

根据最新招股书披露，蛋壳公寓2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币，尚未盈利的原因是其持续高速增长。相比其他互联网企业而言，长租公寓行业是一个相对来说比较重资本的行业，所以在平台业务扩张期，亏损都是一个绕不开的问题 。

对比2018年的经调整亏损率及经调整EBITDA率，我们可以发现蛋壳公寓在过去几年时间持续高速的增长，导致仍处于亏损状态。但同时，其规模效应以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，投入回本周期为12到20个月，这证明了蛋壳公寓整体发展方向的正确性：未来随着蛋壳公寓营收、规模的持续上涨以及整体运营成本及资金投入的下降，蛋壳公寓的盈利能力将得到证明。

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