长租公寓运营商蛋壳公寓今晚(2020年1月17日)将登陆纽交所，这是继青客(NASDAQ:QK)之后第二家上市的长租公寓公司。

蛋壳公寓(NYSE:DNK )成立于2015年，以可出租房间计，目前是仅次于自如的国内第二大长租公寓运营商，青客行业排名第三。自如尚未上市。

蛋壳旗下有两个品牌，分别是面向毕业大学生和年轻白领的蛋壳公寓，和面向蓝领群体的员工宿舍筑梦公寓，前者是其主要产品。

作为互联网系长租公寓的头部企业，蛋壳公寓与传统中介机构一样，都是赚取租金差与服务费，但互联网系长租公寓的产品与服务明显比传统中介机构更有竞争力。

无论收房还是出租，都通过线上完成，比传统模式更高效;在产品端，蛋壳公寓全部精装修，家电全新，房租支付也更加灵活，租户可以选择押一付一。

近几年来，由于房价居高不下，更多年轻人选择了服务与品质较好的长租公寓品牌，在资本的加持下，长租公寓迅猛发展。

蛋壳招股书显示，2019年1-9月蛋壳公寓营业收入达到50亿元，同比上涨198.8%。截至2019年9月末，蛋壳公寓的入住率为87%，相比2018年的入住率77%上涨10个百分点。

蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持股为14.2%，蛋壳公寓天使投资人兼执行董事长沈博阳持股为6.3%。

机构持股方面，老虎环球基金为最大机构投资人，占股20%;蚂蚁金服作为战略投资方，占股7.8%;愉悦资本持股15.7%。

最新消息显示，蛋壳公寓此次基础发行规模960万股ADS，发行价为每股13.5美元，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿元。以发行总股本18.36亿股计算，市值24.79亿美元。

长租公寓负重前行，能否搏个好未来?

互联网系长租公寓运营商不持有物业，而是从业主手中收房，并改造装修后出租给个人。这时，收房、精装修以及全新家电都需要公寓运营商前期投入巨大资金。

克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

长租公寓发展初期，为了快速占领市场，达到规模效应，业内各家都在不停的进行规模扩张，而当规模不断扩张，亏损就如影随行。同时，为了缓解资金压力，几乎每家长租公寓都与多家金融机构合作。

只要拥有的公寓数量越多，出租率越高，长租公寓运营商就能翘动更大的杠杆，但如果空置率增多，这种模式就会面临资金链断裂风险。如果，长租公寓运营商卷钱跑路，租客不仅丢了住所，还要欠银行几个月的租房贷款。

二级投资市场更多关注“看得见”的短期效益，但从长远看，长租公寓有着其自身存在的价值和成长空间。

无论是供给端，还是需求端，长租公寓的存在都对中国租赁市场产生了积极正向的影响。而从政策监管和头部企业的基本面来看，长租公寓运营商已经有了触底反弹的条件。

首先，长租公寓不仅盘活了存量房市场，也满足了年轻人对高品质住房的需求。与互联网金融行业不同，长租公寓在中国面临政策调整风险较低。

在“租购并举”大背景下，为了缓解房价过高与年轻人住房刚需之间的矛盾，中国政府很愿意看到大量合规、高性价比的长租公寓投入市场。

蛋壳招股书显示，从2015年底到2019年11月30日，其在中国13个一二线城市中，共拥有43.27万间公寓，公寓数增加了178倍。

随着长租公寓行业发展进入深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

空·白研究院创始人杨现领认为，经过2016至2018年的规模化恶性竞争，过去一年，长租公寓经历了市场的修复和出清，未来，整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段，一定程度上，行业最恶劣的情况得到改善，正逐步向上向好。

他表示，房源从进入市场到实现“满房率”和稳定的价格都需要一个“爬坡期”，一旦越过个门槛，特别是第三年起，会进入一个“收获期”，进入现金流的净流入期，盈利能力也明显提升。

因此，他建议观察长租机构的盈利能力应该以终为始，从长期的运营效率综合评估。杨现领预测，未来1〜2年，国内至少还有4-5家长租公寓会上市。

招股书披露，截止2019年9月30日，蛋壳公寓筹资活动产生的现金流净额为正，达到30.82亿元，同比增长43.22%。而目前，蛋壳的续租率为51%，平均出租周期为一年。

这意味着，一旦租约到期，蛋壳还可以留住一半以上的租客。而一年的平均稳定租期，高于全行业8个月的平均水平，这也让蛋壳的租金贷现金流更加稳健，因为，一旦租客提前退租，长租公寓需返还剩余租金给金融机构。

愉悦资本创始及执行合伙人刘二海认为，大体量公司应该主动接受公开市场的更高要求的监管。上市后的蛋壳公寓不仅可在二级市场融资，由于财务、业绩更加透明，还会吸引更多机构投资者，通过更加多元的渠道融资。

而且，公司只要做好精细化运营与管理，不管何种渠道融资都更有机会获得低利率优势。他认为未来，蛋壳必须把服务质量放在首位，然后平衡速度和盈利之间的关系。

招股书显示，已有超过70%的租户把蛋壳平台向外推荐。蛋壳公寓的规模化效应正逐渐显现。

规模化运营可以大大减少长租公寓的采购成本，一家拥有100万间公寓的运营商，肯定比10万间储备的公司在谈判中更有话语权。

规模化后蛋壳还自建了供应链体系，深入到产业链上游，从源头把握房屋装修品质。毕竟，2018年出现的长租公寓甲醛超标风波让行业风评跌落过历史冰点，能否保障空气质量环保达标，已经成为行业红线。

当然，投资人最关心的还是长租公寓的盈利能力，只有这样场内玩家才能摘掉烧钱帽子，实现可持续发展。

影响长租公寓盈利水平的关键指标是定价能力。中国地源辽阔，各地区人口结构、文化、消费水平差异巨大，这给长租公寓收房后的定价环节带来很大困扰。定价高了，房子租不出去，空置率就会升高，定价低了，租金差降低，影响利润，甚至导致亏本。

蛋壳是头部三家中规模增长最快的，主要原因是其创立时，就设立了商业运营中心，将人工智能决策解决方案引入定价环节，这套系统可通过业务和城市发展的健康程度，自动制定租金价格和装修标准等方案。

随着时间推移和数据积累，系统的运营效率会越来越高，报价数据也会更加精确。

蛋壳成功上市后，其收入组成还会有更多想像空间，如为租客提供房屋清洁、维修、洗衣、搬迁等附加服务。

艾瑞咨询数据显示，2018年中国住宅租赁市场规模已达到1.8万亿元，到2023年，这一数字有望增长至3.0万亿元，其中一二级城市的住宅租赁市场规模将占2.0万亿元。正是蛋壳公寓目前主要覆盖的区域。

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