根据近三年住宅用地供应溢价率和土地性质趋势来看，土地性质改变，溢价率有所下滑。2019-2020年土地供应采取“限地价,竞自持,报高标准商品住宅建设方案”政策。2021年政府为了稳地价、稳房价、稳预期，推出新的土地出让方式，限制地价溢价率的同时也限制了商品住宅未来售价，并配建持有共有产权住房和保障性租赁住房。

住宅用地逐渐向共有产权和保障性租赁住房倾斜，解决青年大城市住房难问题，满足市场刚需，豪宅产品供应空间被压缩。

豪宅逐渐趋于1500-2500万

开发商开发成本加大，融资受阻，逐渐倾向于开发市场上1500-2500万公寓/叠拼等快消产品。

第一，自2020年公布开发商“三道红线”，开发商融资受阻；第二，2021年住宅用地供应实施全年三次集中供应，要求开发商保持充足的现金流集中拿地；第三，2021年北京实施新的供地规则，设置溢价率上限、持有共有产权、配建保障性租赁住房、限制未来商品房售价等一系列动作使得开发商开发高品质豪宅产品受阻。

导致开发商更加倾向于生产1500-2500万公寓/叠拼等快消产品以快速回笼资金，形成拿地-开发产品-出售等良性循环，保持现金流稳定。由此未来豪宅主力集中在1500-2500的公寓/叠拼产品，城市独栋、类独、大平层等将逐渐成为稀缺，未来保值增值能力强。

豪宅出货速度加快

2019年拿地的豪宅项目傲云&恒基和恒基&孙河至今为开盘，开发周期在2.5年以上；2020年拿地豪宅项目下半年或第二年开盘，开发周期缩短至1年左右；2021年豪宅项目5月拿地，10月开盘即售罄。开发商开发时间大大缩短，成交速度加快，豪宅产品越来越难抢。

今年8月北京建委发布，要求企业加强销售管理，对热销项目（客源/户数超过3的），要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。所以当前高性价比热销豪宅如圆明天颂、学府壹号院均采用摇号销售，开盘即售罄。

虽然豪宅地块溢价率受限，2021年降至10%以下，政府限制新建商品房售价，未来新房价格短期趋于稳定。但是市场上高性价比豪宅供不应求，或将继续采用摇号销售，一房难抢。

建议

当前市场豪宅地块溢价率虽降，但是供应短缺，且持有共有产权、配建保障性住房，豪宅新房供应空间被大大缩窄，供小于求，销售方式逐渐采用摇号，优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售，未来高性价比豪宅或将一房难求。当前新房豪宅选择空间相对充足，年底节点开发商优惠力度大，性价比高，利于出手买到好房子。