9月19日，万物云发布全球发售公告，股票代码为02602.HK。根据咨询，万物云将于2022年9月29日(星期四)上午九时开始交易。然而万物云此番选择的入市时间，却在市场上引发热议。部分业内人士认为，万物云错过了最佳估值期;而部分人认为，万物云上市时机是考虑长期发展，而不是考虑估值高低。

在物管企业上市的浪潮中，2020年算是风口期。2020年，融创服务、恒大物业、华润万象生活等多家物管企业赴港上市，场面可谓十分壮观。彼时，物管企业上市，似乎成为行业内心照不宣的发展趋势，市场风口吹得正旺的2020年，上市物企大多收获了较高估值。与这些物管企业相比，万科物业彼时才刚刚正式更名为“万物云”，成为独立物管智慧平台。经过几年的打磨与发展，万物云各方面模块终于得以成熟发展，上市也终于提上日程，对业内人士来说，这无疑就是“赶个晚集”。

对此，万科董事会秘书朱旭表示，万科对于业务分析的推进，并不仅仅以市值为考虑要素。虽然2020年物业市场估值确实很高，但是资本市场千变万化，大可不必过于介怀。此外，他还直言，万物云并不追求在行业估值顶点上市，而是希望能够得到市场的理性估值。他还表示，“无论在哪个时间节点上市，对于万物云来讲都是一个新的起点”。

万科主席郁亮则表示，分拆万物云，对万科来说不是“卖猪仔”行为。万科并不是想通过好的价钱把万物云卖掉，是想让万物云通过上市有更好的发展空间，让资本助力万物云取得更高的位置。目前，万物云坐拥7大板块，实现社区与商企以及城市化空间服务，发展空间不可量化。所以，万科并不在意短期市场的估值，而是关心上市获得的资本力量。那么，市场回归理性状态之后，万物云究竟能撑起多大的市值?什么价格才是对万物云理性的估值?

从长期维度来看，目前物业股资本预期偏弱，但这不一定是常态，优势大企业或许还有可观的空间。而从港股上市物企现状来看，截至9月16日下午收盘，华润万象生活的总市值约812.57亿港元，碧桂园服务的总市值约534.3亿港元，恒大物业总市值约248.65亿港元……结合目前的股市情况，以及相关学者对万物云的估值，万物云以总市值约549.72亿港元至615.07亿港元区间排第二位。

根据专业人士分析，万科物业历史较久，早早扎根于国内物业市场，基础非常扎实，所以如今走向资本市场可谓是水到渠成。而万物云作为万科旗下物管板块，是头部房企中最后一个被分拆上市的，所以估值依旧有空间。随着接下来万物云真正上市后的表现，对于万物云“错过”物企最佳估值期的说法，自会不攻自破。

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