过去两年，中国互联网科技巨头们正在悄悄干一件“重”事——在香港和内地核心城市大手笔买楼买地。京东7.5亿港元拿下香港油麻地学生公寓项目、阿里巴巴72亿港元购入铜锣湾写字楼、字节跳动半年内斥资超61亿元在北京海淀连摘两宗地……一系列密集的资产收购动作，勾勒出一条清晰的脉络：互联网企业正从轻资产的“租客”，走向重资产的“房东”与“城市合伙人”。

香港不只是买楼，更是买强需求的“确定性”

根据远东发展公告，香港油麻地学生公寓项目预计下半年完工。值得一提的是，该物业未来三年仍由远东发展运营，后者每年向京东输送固定运营收入。外界或有疑问：一家互联网公司为何要碰学生公寓？

第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部、产业及物流资产服务部负责人、董事总经理罗瑾分析认为，香港非本地学生已超9万人且持续增长，宿舍缺口巨大，这一赛道具有强需求、抗周期的特性。京东在收购后将运营权委托给远东发展并锁定未来固定保证收入，自己只承担“房东”角色。这种结构让它在无需组建本地运营团队的前提下，安全切入新赛道，享受红利且风险隔离。

这项投资也对外释放了一个信号：未来，越来越多产业资本，可能会把目光投向那些拥有稳定人口需求的居住类资产。

罗瑾指出，香港作为中国唯一真正与国际规则无缝接轨的市场，其资本自由流动、普通法体系及国际化人才储备，使其成为科技企业出海的“唯一全功能跳板”。在当前核心资产价格从高点回落的“时间窗口”下，将长期不确定的租金支出转化为确定的固定资产投入，既是对冲通胀的财务手段，也是优化资产负债表的有效策略。所以这并非简单的抄底行为，而是头部科技企业在全球不确定性中寻求现金流稳定的项目，用资本换取确定性、以资产锚定长期战略的关键举措。

从供应链到城市资产运营

这不是京东首次布局香港。2024年，京东产发18亿港元收购沙田利丰中心，拿下在港首个物流地产项目；2025年，港岛运营中心投用，同年8月收购拥有超90家门店的连锁超市佳宝，12月又豪掷近35亿港元买下中环中国建设银行大厦部分楼层自用。京东的资产版图尤其值得细看。从物流仓库到社区超市，从中环写字楼到油麻地学生公寓，涉猎范围越来越广这些交易看似分散，实则有着高度统一的战略指向。

罗瑾分析到，京东的资产收购围绕一条主线：从“供应链服务商”向“城市资产运营商”升级，物流仓库和写字楼服务其电商与物流底盘，超市收购直达零售终端并获取线下流量，现在把目光投向租赁住房领域，则是一次更精准且更安全稳定的资产配置”。 京东正在构建一个围绕产业和消费场景展开的不动产体系。更深层的逻辑在于信号传递。自持核心区地标物业，是企业向全球合作伙伴展示长期信心、彰显资本实力的最直接方式。这些物业将承载数据中心、跨境物流枢纽等功能，满足业务对硬件设施的定制化需求。

京东的多元化并非盲目跨界，而是在核心城市深耕资产组合、分散风险、获取稳定现金流的理性布局，每一笔收购都有清晰的收益模型，并且已经脱离京东自身传统业务的板块，寻求更加创新板块的突破。

从租到买：战略转身的三重逻辑

视线转向内地，京东单月土地投资直逼28亿元，字节跳动6年内在核心城市累计投入超340亿元、自持物业超157万平方米。集体“买地买楼”背后，罗瑾分析是三重核心逻辑的叠加。

其一，资产配置与财务优化。 在资产价格低位，将账面现金转化为不动产，是对抗通胀和波动的“压舱石”，同时规避租金上涨风险。

其二，业务赋能与产业升级。 字节跳动海淀地块定位人工智能、集成电路、脑机接口等前沿领域；京东广州地块打造机器人智能产业园。这些自持物业不再是传统写字楼，而是高规格实验室、算力中心和数据中心的专属“产业基础设施”，能吸引产业链上下游形成集聚效应。

其三，也是最根本的转变——从“租客”到“主人”。 租客被动接受租金波动，物业难以按需改造；而“买”下资产后，企业拥有绝对自主权，可深度参与城市规划建设，与区域形成利益绑定，获取政策支持和人才引进优惠。罗瑾指出，这一转变意味着科技巨头从“轻资产运营”走向“重资产深耕”，是在产业周期底部，对核心资源进行战略性抢占和生态布局的重要信号。

互联网大厂从“云上”走向“地上”，从代码世界走向钢筋水泥，并非业务的“脱实向虚”，恰恰相反——这是用重资产夯实轻业务的底座，用物理空间锚定数字经济的未来。 当流量红利见顶、增量竞争转向存量深耕，谁能在核心城市拥有自己的“根据地”，谁就握住了下一阶段竞争的入场券。这场从租客到房东的集体转身，或许正是中国互联网进入下半场的一个鲜明注脚。

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