拿到一处好物业，做什么生意最合适，需要通过科学的分析，让项目变成最合适的产品，获得良好的收益与资产增值。

合适的定位，项目收益持续上涨

这样的例子在窝趣公寓有很多，合适的定位为项目带来良好的收益，在疫情期间收益依然收益，很好的帮助投资人降低了风险。

窝趣公寓某项目周边以小工厂居多，所以周边大部分是供工厂职工居住的农民房，但是投资人将目光瞄准到项目3公里内的汽车城，以汽车城的工作人员为主要目标群体，设计出一套适合这类群体居住的长租公寓。窝趣公寓接手后正值疫情爆发，而项目的出租率却在3个月后上涨了45%。

窝趣公寓某项目原本是以蓝领群体为主的普通出租屋，经过市场调查，发现周边写字楼的白领群体也有租房的需求，但是附近并没有能够满足这类人群的出租房，这是一片空白的市场。项目投资人经过核算后确定提升产品后能够进一步提升项目收益，自己运营一段时间后对收益不满意，因为要满足白领群体租房的需求，除了提升产品质量外，还需要配置相应的服务，进而项目投资人决定与窝趣公寓合作。托管给窝趣公寓后，虽受疫情封路的影响，但是项目依然还预售期内达成满房目标，平均房价较托管前提升了48%。

窝趣服务式公寓某项目前身为普通公寓，经过调研发现周边存在高端酒店及经济型酒店，但是缺乏中端服务式公寓，且机场的旅客非常需要这样的住宿产品，因此加盟了窝趣服务式公寓。窝趣公寓接店后于2019年元旦开业，用了三个月时间，营收提升4倍，经过1年的运营，经营情况再次向上跃进一大步。

全产品策略，满足各种投资需求

针对不同的商圈与物业，窝趣公寓开发团队将会根据商圈特点、物业条件等因素，通过专业评估和测算，为物业匹配最合适的窝趣公寓产品。除了地理位置，还要考虑不同产品在经营方面的差异及投资额及投资回报。

三步进行预算编制，找到最适合项目的定位

1.消费水平

分析项目所在地或周边的发展规划，预估项目租客目前及未来消费水平的变化。

2.目标客群

对周边客群进行分析，按类别区分，评估所占的比例及客源通勤方式。

由于客群庞大，一个项目不可能全部覆盖，要与周边竞品成为朋友，所以下一步是对1KM内竞争对手分析，计算客群被瓜分的情况，预估可抢占哪些客群。

3.投入产出

以窝趣公寓为例，公寓项目投资的造价构成包括：

毛坯物业房间基础装修：砌砖，墙地面，排给水，强弱电，门窗，厨房，卫生间等硬件装修。

家具及软装：衣柜桌椅，沙发，床垫，窗帘等。

电器及设备：空调，电视，冰箱，洗衣机，热水器，抽油烟机等。

筹建及开办费用：品牌费用，设计及工程指导，系统安装，筹建预售，人员招聘培训等。

消防及证照：喷淋、烟感、消防水泵、报警主机、消火箱、灭火器材等，开业前证照办理。

大堂及公区：综合社区大堂，其他公区区域。

不同物业基础状况、施工条件、产品定位有较大区别。

从3个角度进行分析后，进行项目投资的预算编制，找到最适合项目的定位。

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