近年来，中端酒店市场风起云涌，内卷加剧，竞争激烈，业内人士称品牌发展已经进入“专精特新”的关键时期，中端酒店品牌均面临极大的考验。但对于中端酒店开山之作的维也纳酒店来说，优秀的品牌不惧市场波动，总能成功穿越周期在酒店投资市场历久弥新。近日在“六朝古都 锦心闪耀 锦江酒店（中国区）投资品鉴沙龙·南京站”活动中，维也纳酒店再次展现了强大的品牌势能，现场共签约6家，获得了现场投资人的一众认可。

▲图注：“六朝古都 锦心闪耀 锦江酒店（中国区）投资品鉴沙龙·南京站”签约现场

而为了探寻维也纳酒店的增长奥秘，迈点专访资深酒店投资人张海雾，看看其在常州连投两家维也纳酒店背后的内在逻辑。

1、自持物业做酒店，维也纳酒店是第一选择

谈及自己开始投资酒店的原因，张海雾表示其与宏观环境的变化有着分不开的关系。相关数据显示，2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响开工节奏，房地产投资增速明显下滑。市场的遇冷上一直从事房地产行业的张海雾敏锐地察觉到了市场风向的转变，于是他开始寻找新的机会，酒店成为备选项之一。“我2014年开发一个住宅小区时，有一栋5000平方米的商业公寓自持，一直没想明白做什么。”张海雾告诉迈点，恰好当时他有个朋友投资了酒店，无论是市场反馈还是收益表现都比较优秀，借此机会其对酒店行业做了深度的调研，并最终决定投资。“当时大环境整体都在进行产业结构调整升级，企业也开始向服务业等第三产业转型，而酒店作为我国第三产业的支柱行业之一，未来一定有着比较好的发展前景。”张海雾强调。

迈点注意到，投资人敏锐的市场嗅觉不仅让他做出了极具前瞻性的判断，也为其酒店投资的品牌选择上提供了帮助。“在确定投资意向后，我对市场上的酒店品牌做了一些调研，首选就是维也纳酒店。”张海雾告诉迈点，这一选择并非空穴来风，而是经过深思熟虑的。

▲图注：维也纳酒店（江苏常州青枫公园店）

先看市场。彼时常州酒店市场发展处于初级阶段，以经济连锁型酒店为主，中端、中高端酒店品牌缺位明显。同时常州政府的城市规划也在为酒店市场带来巨大的发展空间，其一是随着恐龙园、嬉戏谷、春秋淹城的扩建，旅游住宿设施缺口较大，增长空间广阔。另一方面政策对武进国家高新区、钟楼开发区等地区的重视，将会带来大量的商旅需求。再看消费。2018年，常州地区GDP突破7000亿元，其中第三产业实现增加值3630.7亿元，增长8.1%，远超第一二产业，“三二一”格局逐渐成熟，人均消费水平上升，酒旅消费出现升级态势，中端、中高端酒店品牌需求量水涨船高。最后看品牌。作为中端酒店开山之作，彼时的维也纳酒店已经在市场上拥有不俗的影响力，欧式经典的酒店设计风格也符合当时市场对高品质酒店品牌的审美印象。

▲图注：维也纳酒店（江苏常州大学城店）

综合考虑下，张海雾连续投资两家维也纳酒店，第一家维也纳酒店（江苏常州青枫公园店）位于常州市钟楼区，距离钟楼区政府0.8公里，钟楼开发区2公里，距离常州站、常州北站仅需25分钟车程；第二家维也纳酒店（江苏常州大学城店）位于常州市武进区，距离武进高新区（国家级）、常州大学城均2公里，优越的地理位置为两家酒店带来了源源不断的商旅客源。迈点注意到，这两家酒店的开业不仅进一步填补了常州市酒店市场的品类缺口，同时在开业后的几年内获得了消费者的一致认可，同时在业绩层面表现也十分亮眼，相关数据显示，维也纳酒店（江苏常州大学城店） 五一假期RevPAR高达550元，而截至6月12日，维也纳酒店（江苏常州青枫公园店）6月满房9天，连续满房5天。

2、不吝期待，维也纳酒店V5.0价值何在？

如果说张海雾最开始投资维也纳酒店主要是看中其品牌价值，那么其连续投资维也纳酒店的理由则更为充分。“我在第一次投资维也纳酒店的时候就发现这个品牌拥有完善的管理体系，平时运营时经验也十分丰富。”这种省心又安心的投资体验使得张海雾对维也纳酒店产生了极大的信赖，而对维也纳酒店新推出的V5.0新版本新品，张海雾更是不吝赞赏。

在张海雾看来，维也纳酒店V5.0带给他的惊喜更为直观，其不仅沿袭了维也纳酒店一贯强运营强规模的优势，同时在酒店产品、投资模型以及筹建细节上有了更为细节化的突破。

▲图注：维也纳酒店5.0酒店实景图

首先在产品上。维也纳酒店V5.0在延续原有欧式风格的基础上更为简约，同时融合音乐、艺术、绘画、雕塑等经典元素以及时尚现代的设计元素，形成了具有差异化的简欧美学空间，更符合当下消费主体的审美。同时为了满足消费者对智能化的需求，维也纳就V5.0一方面将不失温度的前台自助入住、智能机器人服务以及智能睡眠客房等智能化服务融入空间，另一方面其与现代数字客控相结合，打造更为智能化的酒店场景，提升用户出行体验。

其次在投资模型上，维也纳酒店V5.0做到了进一步降本增效。“维也纳酒店V5.0的单房造价成本比原来的更低了，施工周期同比之前也缩短了许多。”张海雾强调，“与其他品牌相比，其品牌溢价能力和客人入住满意度都得到了大幅提升。”迈点研究发现，维也纳酒店V5.0引进的模块化结构和装配式装修，通过现场装配件简化公区，省人省空间，通过模块化工厂定制，省材料省成本，通过流程环节透明化，做到了易定标易保养。同时针对存量物业，其根据投资人不同的物业要求分别推出了轻改造、翻牌改造以及毛坯店方式，并运用重装饰轻装修以及重模块轻施工的“两升两降”原则有效降低成本。

▲图注：维也纳酒店5.0酒店实景图——客房

最后张海雾依然强调维也纳酒店在筹建环节的专业性。“维也纳酒店拥有精准的筹建管控体系，比如在我投资的酒店在筹建验收的过程中，集团派人过来给工程把关，对酒店的各个细节都做了细致入微的检查，他们不仅帮我守住了质量关，中间出现问题也会及时去跟业主沟通，给我带来了极佳的投资体验。”张海雾告诉迈点，“如果还要投资酒店，我一定会选择维也纳酒店V5.0的新品。”

3、酒店投资的三个建议

对于未来中国酒店市场的发展，张海雾认为是“机会与挑战并存的”。一方面，随着消费升级、城市规划的推进等都会带来酒旅消费人数的攀升，从而增加酒店的投资机会。另一方面，张海雾也表示：“目前酒店投资有点像过去几年的房地产市场，大批开发商盲目扩张，公司负债率过高，市场过热后土地价格大幅上涨，造成运营成本过高，对后期经营有较大的风险。”

对此，张海雾对酒店投资有三个建议：

第一，酒店投资属于重资产投资，要有一定的流动资金保障。可以预见，激烈的市场竞争必然会影响酒店的投资回报周期，这也意味着酒店投资需要承担不小的成本压力，此时投资值得保障的酒店品牌更为重要。以维也纳酒店为例，其作为中国中端酒店的经典品牌，自1993年创立以来已成功发展30年，截至2023年4月，维也纳酒店在全国287个大中小城市拥有在营门店超1300家，整体市场规模超过1800家，拥有强规模的品牌优势和深厚的品牌影响力。同时其背靠锦江可以发挥强大的集团优势，保障酒店投资稳步前行。

第二，选对物业做好市场调研，避免投资失误。业内人士认为，酒店成功投资的关键，就是要根据物业展示面和商圈位置优势，结合项目属性去投资现金流水稳定的酒店项目，这实际上考验的投资人对市场的洞察和对项目筹建的把控。张海雾认为：“很多酒店投资人都是跨行业投资，对酒店行业并不了解，而维也纳酒店多年的市场拓展经验以及项目的筹建的精准把控可以更专业的解决投资人的问题。”正如前文所言，维也纳酒店的筹开过程十分细致，只要投资人有筹建意向，包括物业选择、市场调查以及投资测算都会有专业的人把关，帮助投资人在投资时“不走弯路”。

▲图注：维也纳酒店5.0酒店实景图——客房

第三，选对品牌，重视酒店运营管理和人才管理。从某种程度上说，未来中端酒店品牌的竞争是运营的竞争，是人才的竞争，优质的酒店品牌一定具有强大的运营优势和人才优势。以维也纳酒店为例，其近年来通过自研以及与其他品牌跨界联动，强势运营进一步提升了酒店的品牌溢价，而在人才管理上也保持流畅的沟通路径和培养路径。谈及与店总的关系，张海雾告诉迈点，其与两家维也纳酒店店总的关系都很好，如果业绩达成率比较高还会一起去吃饭。“让专业的人做专业的事。”张海雾认为，“一方面，投资人要给店总更多的支持，除了物质上的，还有情绪上的支持。另一方面，要对店总保持信任，让他们去用专业的能力运营管理酒店，这样才能让酒店的经营更上一层楼。”

中国酒店市场发展在过去几年几经提速，国民经济的蓬勃、国民消费水平的提升以及城市化水平的提高都推动了酒店投资市场的火热。在诸多投资人瞄准这一赛道的同时，酒店品牌也在不断对酒店产品和商业模式进行升级，维也纳酒店正是在这一波浪潮中以持续创新的产品力，不断升级的投资回报力成功穿越周期屹立潮流，成为投资人的宠儿，也成为市场的长青品牌。

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