在保险资管界，乃至整个中国资管行业，泰康资产都是有着“黄埔军校”这样卓然地位的。

丰富经验的创始人团队，各领一方业务的高管层，自我培养的雄厚人才梯队，还有庞大的产品线、受托资产和市场份额，都说明了这家资管的行业地位。

截至2023年6月末，泰康资产的受托资产总规模超3.1万亿元,其中受托管理的第三方资产总规模超1万9千亿元，另类投资规模5100亿，在同行间都处于“领跑位置”。

但就是这样的“巨无霸”机构，近年也不断进入创新的业务田地。比如，只有三年龄的REITs业务，就成为了泰康资产配置方向的新亮点，新重点。

险资如何看中REITs产品？

其背后的投资逻辑又是什么？

险资在REITs“天地”还能做什么？

这些话题显然值得关注。

舶来品整三年

REITs ，全称为Real Estate Investment Trust，亦称不动产投资信托基金，是海外发达国家的成熟产品。

它是一种以基础设施、零售资产、商业地产、办公楼、住宅等为基础资产，投资人共同分享其收益的金融产品。

其自上个世纪90年代开始兴起，至2021年末，全球存量规模已经突破2.5万亿美元。

而国内的公募REITs市场自2020年4月30日正式试点以来，持续受到各界广泛关注。

以保险资金为代表的大型机构投资人更是大举介入、持续参与投资。目前看，REITs在内地初步形成了发行、募集、管理和投资四个环节购销两旺、快速发展的局面。

险资格外积极

目前看，保险资金已经成为投资REITs的代表机构。

在首批21只REITs产品中，保险机构配售了过百亿。且日后，更是不断买入。

以首批产品中金普洛斯仓储物流REITs的2022年报为例，除了普洛斯相关账户外，泰康人寿的持有份额排名机构投资者第一名。

横琴人寿、险资背景的大家控股、新华人寿、中国保险投资基金，国任财险的账户也纷纷现身。

在十大持有人中，明确的险资就有六席。

而这和海外的投资情况大不相同。

国际主要REITs市场的投资者结构中，投资顾问（即基金管理公司）是投资主力，美国、日本、澳大利亚等市场的占比均分别为85%、74%、83%。保险公司通常占比很小。

险资为何积极

险资为何那么积极呢？

在泰康资管投研团队采写的一篇深度思考中，透露了几点原因：

一方面，保险机构参与公募REITs投资受到了政策的充分鼓励。2021年，银保监会发的〔2021〕120号的文，从公司治理、投资能力、人员资质、决策机制、额度占用、分析评估、风险管理、报告披露等角度，对保险资金参与公募REITs品种进行了制度规范，也进一步支持了保险资金参与公募REITs投资。此外，上交所与深交所于2023年3月发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》，支持保险资产管理公司作为资产支持专项计划管理人参与不动产投资信托基金（REITs）业务，进一步丰富了保险资产管理机构参与REITs市场的方式及路径。

另一方面，公募REITs品种特点与保险资金投资理念深度契合。根据当前的相关法规与指引，目前公募REITs投资目标主要聚焦于京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等区域；资产类型方面，主要涉及交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等，并有望在市场化长租房及商业不动产等领域继续放开，这些领域发展空间和风险控制表现都比较好。

再有，资产方面，公募REITs的产品要求项目权属清晰、手续合法合规、现金流稳定、投资回报良好、经营模式成熟、运营原则上不低于3年、核心管理机构近三年运营稳健等；上述资产与保险资金一直以来偏好的可投资资产类型深度契合。

因此，不论是从政策导向还是从配置需求上，预计未来保险机构将始终保持对公募REITs市场的较高热情，并将在参与深度、广度、力度等方面不断提升。

泰康占据“先发”位置

正是因为很早就意识到了REITs的投资价值，泰康保险在REIT的投资上“出发早”、“下手重”、“投资格外成体系”，效果也很明显。

在首批21只公募REITs的战略配售和网下发行中，泰康人寿账户合计在战投和网下投资中获批17.3亿元，在66家参与配售的保险机构中排名第一，而且遥遥领先此后的其他机构。

而此后，首批公募REITs在二级市场上都出现了强势的表现。泰康的领先投资显示出了威力。

体系化的思考

事实上，关于REITs投资，泰康方面还有很多深层次的思考和准备，所谓的投资并不是只有一腔热情，而是深思熟虑后的抉择。

泰康资管投研团队就曾着重提出从风险管理视角来看，公募REITs作为独立于股市、债市的投资品种，其价值波动是基于基本面、景气度、流动性、市场情绪、可比投资等多维度信息的综合反映，目前尚无一定的可观测、可量化规律可言，因此也提升了与资产价格波动相关的市场风险的管理难度。

而随着整体市场的不断发展与扩容，预计未来对于REITs资产进行审慎评估、持续跟踪并建立起全链条评估体系的必要性进一步提高。因此，也建议公募REITs在存续期定期披露的信息可以进一步丰富底层项目经营、资金使用、未来预期等，以便投资人进一步掌握项目情况。

未言收益，先看风控，这显然是一个成熟资产管理公司的态度。

配置策略

那么在REITs市场已经发展3年后，未来这个领域的配置策略该如何安排呢？

泰康资管投研团队认为，公募REITs在2021年8月以来，一直到2022年2月呈现不断上涨之势头。这和当前“资产荒”的大背景下，加上部分行业信用收缩，导致其4%的稳定现金流的属性获得了较多机构的认可有关。

但目前公募REITs流通盘较小，单支流通盘基本都在10亿以内，在资金的追逐中容易形成较高溢价，短期内的高溢价可以用流动性解释，但是长期是否能够维持高溢价，还是需要向基本面寻求答案。

泰康资管认为，未来公募REITs的市场前景广阔，预计市场规模超万亿，这个市场规模的基础是中国超百万亿的存量基础设施资产，在国家的大力支持下，预计未来REITs能够实现较快的发展。

从保险公司的资金属性来看，保险机构的负债端久期较长，一般能够达到5-10年，因此在资产端的配置是乐于参与到期限较长、现金流稳定的项目中去，而公募REITs完全符合保险公司对期限和稳定性的要求，是优质的配置标的。

对泰康资产而言，围绕核心资产的配置逻辑展开，长期持有优质的REITs资产获取持续稳定的现金流，并重点考察公募REITs的基本面情况，是其核心策略。

对于核心资产，最大的价值依然在其持续创造现金流的能力，而短期博弈市场的波动并不是保险资金对于基础设施类项目的核心投资方向。泰康资产的核心优势在于长期参与基础设施行业和不动产行业投资形成的对相关行业较为深刻的理解，因此去寻求并持有优质资产符合泰康资产的专业能力，所以目前泰康资产对于公募REITs的策略还是围绕中长期持有优质资产来进行投资。

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