这几年，产业园区发生了翻天覆地的变化。

卷，还是一如既往的卷，大家都有种被架在火上烤的感觉。园区空置率持续走高，同质化问题严重，千园一面现象比比皆是。

在多重压力交织下，不管是国资园区，还是民营园区，都面临着创新转型的紧迫任务，特别是8月1日《公平竞争审查条例》正式实施之后，明确不得给予特定经营者税收优惠，不得给予特定经营者选择性、差异化的财政奖励或者补贴。

招商难问题将会更加凸显，地方政府、国资平台、城投公司接下来如何招商，如何实现产业的高质量发展，值得深思。

一、认清行业现状

当前，产业园区面临的种种困境与挑战，已经是不争的事实，《公平竞争审查条例》的正式实施，无疑为本就充满挑战的园区发展之路增设了新的考验。

“难”这个字，也愈发频繁地出现在园区人的交流之中。

一方面是政府要求的产值难、税收难，另一方面是公司要求的招租难、运营难。总之就是，开发商难、运营商难、政府也难。

以传统物业租售为核心的经营架构出现了疲软，以吸引高租金客户、主打商务办公的综合型园区在走下坡路。

同时，那些依赖基础物业服务的粗放式发展模式也频繁遭遇瓶颈，难以满足日益增长的多元化、精细化服务需求。

以前，园区市场稳步上行，只要地段、外立面到位了，就算服务差点、租金高点，还是有一大批企业为此买单。

但现在不行了，随着产业发展逐步迈入深水区，企业不仅需要应对资金短缺、产业动能不足等多重生存挑战，其对园区的期望也在水涨船高。

当生存危机愈演愈烈，企业在捂紧口袋的同时，也希望选择一个更专业更优质的园区，一边是解决自己在发展过程中遇到的各种难题，一边是帮助自己在竞争激烈的市场中突出重围。

因此，想要吸引企业入驻，就需要园区全方位强化自身在产业运营、产业服务，以及产业投资等核心领域的竞争力。

另外，现在园区市场供大于求，也是影响招商的一个重要原因。

除去现在市场中本身就已经存在的园区之外，每年仍然还有数以万计平方米的园区进入市场，在供大于求的情况下，市场根本没有足够的能力消化那么大体量的载体。

所以，未来的园区去化、发展只会越来越难。

二、破解招商难困局

长久以来，各地的招商引资工作一直陷入政策比拼、补贴竞赛和土地资源争夺的困境之中，这种“逐底竞争”的模式不仅侵蚀了市场的健康基础，也严重制约了产业的高质量发展。

随着《公平竞争审查条例》的落地，内耗式的招商竞争格局将被彻底打破，园区即将迎来一场前所未有的“洗牌”式变革。

虽然从短期来看，取消税返不管是对地方政府来说，还是对城市发展来说，或许并不是那么友好，因为它确确实实是招商过程中一个非常有效的手段。

但从长期来看，取消税返不仅能够有效遏制招商中的恶性竞争，倒逼政府、园区方投入更多时间精力优化营商环境、构建完善产业生态，还能引领城市招商、园区招商实现优化与升级。

所以，在取消税返政策的背景下，想要在竞争激烈的园区市场中占得一席之地，满足企业的发展需求至关重要。

站在招商局集团“第三次创业”的新起点上，招商蛇口作为参与新兴产业发展的主阵地，也在不断总结自身转型创新的实践经验，致力于为企业提供一个更加适宜发展的环境与土壤。

在税返政策取消之前，招商工作深受政府补贴导向的影响，资源分配往往需要依赖与政府的深入沟通与谈判。

而今，随着市场环境逐渐回归理性竞争，招商蛇口凭借其全国园区项目的布局，以及深厚的企业资源积淀，不仅能精准对接企业选址的多元化需求，更能为企业量身定制，推荐最有利于其长远发展的园区项目。

另外，招商蛇口还积极投身于企业孵化与培育的浪潮中，成为创新型企业成长的坚实后盾。

面对孵化企业可能因寻求更优发展环境而迁徙的现实，招商蛇口展现出了高度的前瞻性与灵活性，通过其遍布各地的产业园网络，为企业提供无缝对接的搬迁推荐服务，确保企业能够在最适合其成长的土壤中茁壮成长。

为了帮助孵化企业拓展业务、发展壮大，招商蛇口持续推进产融结合，聚焦科技创新投资优质标的。目前由招商蛇口出资并参与管理的产业投资基金共有8支，总规模逾60亿元。同时招商蛇口依托招商局集团旗下招商启航、招商创投、招商资本、招商银行、招商证券等全牌照金融服务体系的优势，为企业提供全生命周期金融服务，保障企业稳定发展。

这一系列举措背后，是招商蛇口在丰富企业资源库、卓越企业孵化能力，以及精准产业投资策略的强力支撑下，所铸就的轻资产运营模式的独特优势。

与此同时，为了打造出符合企业需求的高标准产品，招商蛇口始终紧跟创新转型的发展浪潮，精准聚焦数智科技、生命科技、绿色科技、智能制造、文化产业等五大新兴产业赛道，加速推进战略性新兴企业的孵化与成长。

为了加速园区内企业科技成果的转化进程，招商蛇口建设科技创新“主力军”平台——创新中心，在园区内引进科技创新主体和产业化基地，以科技创新推进科技成果孵化与产业落地场景对接。

为了让园区内的企业体验到更加完善的园区运营管理和企业服务，招商蛇口持续锻造资产管理能力，充分发挥REITs平台优势，不断实现园区的资产组合优化，提升产业运营能力。

为了满足战略性新兴产业对于专业化园区的需求，招商蛇口还在全国范围内精心雕琢了一系列独具特色的主题园区，并构建起了一套系统化、高度专业化的产业服务生态系统，为的就是可以全方位、深层次地赋能园区企业的发展。

显而易见，招商蛇口的每一步战略规划都紧密契合企业的发展需求，展现了其以客户需求为导向的精准布局与深远考量。

在产业存量竞争日益激烈的今天，当新企业的涌现速度放缓，招商蛇口凭借其深厚的底蕴与前瞻的布局，不仅能够有效盘活现有的企业资源，更能在存量市场中持续注入新鲜血液。

鉴于当前园区的发展态势，在基础服务之外，园区更应该回归产业的本质，洞察企业的核心需求。只有解决了企业的发展困境，才能激发其内在的活力与潜力，吸引更多高质量企业进入到园区中来。

三、招商蛇口的创新实践

当前，中国正致力于构筑全新的发展格局，这一格局不仅是高质量发展的必由之路，也深植于创新发展的理念之中。

随着税返政策的退场，面对不断涌现的战略性新兴产业日益增长的需求，唯有通过深化转型升级与激发产业创新活力，才能精准匹配并引领这些新兴力量蓬勃发展。

作为中国产业园区发展的先行者，其实早在2021年，招商蛇口就提出了“三个转变”的转型思路。其中，产业运营更是推动招商蛇口从“开发为主”向“开发与经营并重”转变的重要业务板块。

招商蛇口不断挖掘城市潜力，强化与中央及地方各级的合作力度，依托轻资产园区管理模式，不仅实现了产业园区管理规模的稳健扩张，更在产业咨询服务领域开拓创新，成功将产业品牌影响力深深烙印于多个重点城市之中。

接下来，招商蛇口将继续在重点区域和重点城市深化轻资产合作模式，输出其全链条的产业园区专业化能力，有针对性地协助区域存量资产精准定位、明确发展方向，升级产品与招商运营策略，通过市场化手段实现园区存量的有效去化。

在过往45年的产业园区运营历程中，招商蛇口不仅积累了丰富的实操经验，还形成了一整套体系化、专业化、标准化的产业运营体系。

在百年未有大变局下，招商蛇口主动适应行业的发展变化，深入实施“一园一策”的发展战略，量身规划产业的发展路径，通过精细化的产业招商与高效运营，确保园区定位与所在城市的产业基石和长远规划相契合。

站在新质生产力的视角下，产业园区的转型创新是时代发展的必然趋势，不可阻挡。面对税返优惠政策取消、工业用地成交量下滑、园区市场租金下行等现状，产业园区运营商的转型创新迫在眉睫，势在必行。

现阶段，招商蛇口已成功蜕变，从单一的载体供应角色转变为全方位产业服务引领者。凭借其卓越的产业运营能力，不仅能够为区域构建一个成熟的产业生态系统，还能催生并培育出更多新兴产业。

未来，招商蛇口将继续秉持初心、坚守战略，坚定从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”转型，为新质生产力的构建与发展提供有力支撑，以全方位的专业服务，助力新质生产力的高质量发展。

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