走过了野蛮生长的长租公寓行业，正在进入良性规范的成熟发展期，未来长租公寓之间的竞争将更加透明。

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云共千帆舞, 浪淘万里沙。

自2018年长租公寓进入人们视野以来，短短两年时间里，长租市场迅速发展壮大。经过野蛮生长和市场洗礼，如今长租公寓已明显进入下半场。

参与市场的各方主体回归理性，资本介入更加审慎、政策在鼓励市场发展的同时更多着眼于规范市场防范风险。

在这样的背景下，行业的竞争从早期一味的扩张求大，开始向精细化运营方向转变，企业之间优胜劣汰现象明显加剧，头部效应开始显现。

很明显，对当下的长租公寓而言，在保证稳定运营资金的同时，如何提高企业的运营能力，将成为其未来生死存亡的关键。

1.

/ 蛋壳公寓，凭什么能够破壳而出? /

回顾长租公寓并不算长的发展历史，同样也不乏有一些企业在大浪淘沙中脱颖而出，成长为行业的领军人物，蛋壳公寓就是其中之一。

蛋壳公寓成立于2015年，当时国内的租房市场还处于互联网化早期，传统的线下中介成为租房市场的主流，租客与房东之间存在严重的信息不对称，导致不少中介乱收费、租赁市场乱象频出。

蛋壳公寓成立之初，就秉承着为年轻人提供高品质租住生活的品牌愿景，创新性打造的“新租赁”模式，成为其日后取得成功的重要因素之一。

蛋壳公寓的“新租赁”模式的特点，概括起来有三个特点：集中化、标准化、在线化。

众所周知，传统租赁业务是通过线下中介，来实现房东与租客之间C2C的对接。而以蛋壳公寓为代表的长租公寓则是C2BC2的对接模式，互联网平台取代了传统中介。

这样一来，长租公寓相比传统租赁，做到了租约从无保障到相对稳定的转变、租赁信息从虚假信息泛滥到相对公开透明的转变。

可以说，“新租赁”，就是蛋壳公寓核心竞争力的体现。

具体来看，蛋壳的数字化城市系统将一个城市划分为多个500*500米的区块，并依据100多个租房相关维度(*商圈维度 交通维度 租金维度)评估每个区块。

借此，蛋壳可以获得对租房市场的整体洞见，并制定每个社区各有侧重的最优策略，指导蛋壳业务拓展的顺序和速度。

而面对差异巨大、定价复杂的各公寓，蛋壳的收房团队将房间状况录入智能定价系统后，系统预估最终应向租客收取的租金，并反向推算应向业主支付的租金成本。

在收房团队与业主沟通交涉前，系统还会即刻生成多套交易条款，提高谈判效率。

该系统每日可轻松做出数万个决定，并在每笔交易中变得越来越智能，无需依赖个人中介的本地知识。

在收房交易完成后，蛋壳会开始进入设计装修公寓的环节。房屋设计团队开发出一整套标准化装修模块，包括针对翻新和装修过程中的每个方面提供的多种方案，可根据具体状况进行选择。

当蛋壳公寓被租下后，租客即可开始享受蛋壳的数字化服务流程。

此外，租客和房东只需一键操作，蛋壳自营保洁、维修团队，便可提供省心到位的一站式服务。

由此可见，作为一家长租公寓，强大的科技赋能是蛋壳公寓提供全套供应链管理和一流服务的有力保证，也是蛋壳公寓赢得市场广泛认可走向成功的关键因素之一。

2.

/ 做好自己 才能赢得市场尊重 /

咬定青山不放松，任尔东西南北风。

尽管长租公寓在野蛮生长过程中引发了市场极大的关注，但蛋壳公寓始终秉持着做好自己、服务好用户的原则，在惊涛骇浪中一步步成长为引领长租公寓市场发展的标杆企业。

截止2019年三季度末，蛋壳公寓运营房间数已超过40万间，与成立的第一年相比，运营的房间数量增长了166倍，成为中国最大的共享居住空间平台之一。

要知道，在2015年末，蛋壳公寓运营的房间数量仅为2434间。

短短三年时间里，蛋壳公寓运营房间年复合增长率达360%，增速居行业第一。这足以说明市场对蛋壳的认可程度。

如今，蛋壳已经进入北上广深、杭州、成都、武汉等13地市场。

同时，蛋壳的房东续签率，租客入住率、租客续租率等几项指标，均处行业头部。蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，截至2019年6月30日，蛋壳公寓续签率为80%，成为房东群体最为认可的长租公寓品牌之一。

租客方面，截至2019年6月30日，蛋壳公寓租客入住率为89%，续租率超过51%，两项数据均居于行业首位，74%的被访用户对蛋壳公寓给与好评。

除了房东和租客等行业的最直观数据，来自第三方的权威机构也对蛋壳公寓市场影响力给予了肯定。

迈点研究院、克而瑞和睿和的报告显示，蛋壳公寓在中国所有共享居住平台中的品牌影响力居于NO.1。

广阔的市场份额，良好的业界口碑不仅有力支撑了蛋壳公寓的业绩水平，也让其收获了资产市场的青睐。

数据显示，2018年蛋壳公寓收入达到26.75亿元，同比增长307.3%;2019年前三季度，蛋壳收入达50亿元，同比增长近200%。

成本控制方面，蛋壳公寓的单间装修成本从2017年平均12646元/间，下降至2019年前9个月的平均10404元/间。

截止2019年第三季度末，蛋壳账上现金及现金等价物高达23亿元。

众所周知，长租公寓行业是一个相对来说比较重资本的行业，所以在平台业务扩张期，亏损问题是所有平台都绕不开的一个问题。

数据显示，蛋壳公寓2019年前9个月净亏损为25.16亿元，经调整后的EBITDA为负14.61亿元，尚未盈利的原因是其持续高速增长。

对比2018年的经调整亏损率及经调整EBITDA率，不难发现蛋壳公寓虽然仍处于亏损状态，但其规模效应以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，未来随着蛋壳公寓营收、规模的持续上涨以及整体运营成本及资金投入的下降，蛋壳公寓的盈利能力将得到证明。

最能证明这一点的就是资本对蛋壳公寓的青睐。

2019年10月，招股书披露，蛋壳公寓完成了D轮1.9亿美元的融资。据统计，在行业洗牌的2019年，蛋壳公寓完成了2轮将近7亿美金的融资。要知道，在2019年前7个月，仅11家长租公寓企业获得了融资，同比降幅达70%。

除此之外，蛋壳公寓背后的股东阵营也十分强大。除了蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份外，蛋壳公寓的第一大机构股东为老虎环球基金，占股20.0%。

不光是实力强悍的老虎环球基金，作为战略投资方，坐拥强大金融实力和流量入口蚂蚁金服的加入则更令蛋壳公寓如虎添翼。据悉，占股7.8%的蚂蚁金服目前已与蛋壳公寓签署战略合作框架协议，探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作。

可以看到，蛋壳公寓如此顺风顺水，并非是靠运气。正是因为始终坚持自己、服用用户的原则，才一步一步收获了源源不断的资源补给。这也是在长租公寓行业洗牌下，强者恒强、马太效应的一种体现。

3.

/ 登陆美股，树立行业标杆 /

作为国内长租公寓的领军企业，蛋壳公寓登陆资本市场，也逐渐变成一件众望所归的事情。

蛋壳公寓首次提交招股书是2019年10月底。

美国东部时间2020年1月8日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会更新了招股说明书，离正式登陆纽交所已经只有一步之遥。

2020年1月17日，蛋壳公寓成功登陆纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。按照发行价，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。

而这次IPO资金的用途，将用于进一步拓展业务规模、加强技术实力及运营资金。

毋庸置疑，蛋壳公寓这次上市将进一步巩固提升自身的核心竞争力与品牌影响力。此外，蛋壳公寓的上市，也树立了一座标杆，标志着走过了野蛮生长的长租公寓行业，正在进入良性规范的成熟发展期，未来长租公寓之间的竞争将更加透明。

在过去2019年，是长租公寓盘整的一年。政府端、企业端、资本端等行业各参与方都有所调整，政策出台更加精准、及时，推动行业相关制度进一步完善;资本端把控更加严格，介入市场更加审慎;长租公寓企业洗牌现象加剧，优胜劣汰推动行业集中度进一步提升。

同样，2019年也是长租公寓发展信心更加坚定的一年，政府在年底几次重要会议对长租公寓市场发展方向的表态。长租公寓作为租赁住房的主要形态，既是我国租赁住房新兴租住形态，同时也符合国家倡导支持的长期租赁住房发展特性。

展望2020年，可以发现，近年来推出的住房租赁相关用地将于今年起相继入市，届时3.0版大型社区式租赁住房也将问世。2020年势必成为长租公寓重新扬帆起航的一年。机构数据显示，2018年中国住宅租赁市场规模达到1.8万亿元，预计到2023年将增长至3.0万亿元，在国内的住房租赁大市场中，长租公寓企业仍有巨大的增长空间。

在长租公寓的下半场，通过研究这些成功企业的运营模式和发展理念，将对整个行业未来的成熟化、稳定化、规范化发展，带来充分的借鉴意义。

相信在蛋壳公寓等一批具有代表性的企业引领示范下，整个长租公寓市场将从阵痛的低谷中走出，向规范成熟的道路上迈进，迎来属于自己的春天。

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