图片来源：南头古城公众号 （下同）
前言：一场 “社区非标生活” 的深度实践
在深圳南头古城改造迎来五周年之际，我们与项目运营负责人黄楠总进行了一场深度对话。
五年，在深圳这座以 “速度” 著称的城市编年史中，不过弹指一瞬。然而，对于南头古城，这五年却是一场从濒临被格式化清除的“最差城中村”，到如今难以被简单定义的 “城市共生体” 的涅槃重生。
当众多城市更新项目热衷于戴上 “文旅景区” 或“商业地标” 的桂冠时，南头古城却选择了一条更为迂回、也更具挑战的道路。来自万科集团的南头古城项目负责人黄楠，一位兼具理想主义与务实精神的职业经理人，在提及五年前项目以一个改造的任务出现，又被要求“在深圳创造一种新的城市文化名片” 的目标之间，慢慢演进出一个 “社区非标生活” 的新创意。
五年是一个节点：改造的路径逐渐清晰；更是一个起点：运营的深水区来临。
南头古城如何再出发？答案，恰恰是回到初衷，回到生活本身的样子 —— 那种自然的、杂糅的、充满烟火气与人情味的日常。这并非是一场浪漫的怀旧，而是一场基于深刻洞察的复杂系统实践。
深圳南头古城项目负责人黄楠
一、古城蜕变：从 “任务逻辑” 到 “生活价值” 的创造
1、万事开头难，如何从零开始推动南头古城的改造？
“这个项目的底层逻辑，跟外面的城市更新、商业或文旅项目都很不一样。” 访谈伊始，黄楠总便点明了南头古城的特殊性，“它始于一个‘任务逻辑’。”
当时，是深圳市南山区政府主动邀约万科进行改造。万科作为以住宅和商业地产见长的企业，此前并无此类项目的成熟经验。“它显然不在万科的主流业务范畴里。但不能拒绝，因为我们的总部在深圳，这是一份城市责任。” 因此，项目的起点并非商业利益驱动，而是 “硬着头皮接下的作业”。
更大的挑战在于项目本身的 “底子”。在深圳的城中村里，南头是个 “落后生”：历史底蕴不像西安、苏州那样璀璨夺目；文物保留状况不如郊区的大鹏所城完整；社区内多是建于上世纪八九十年代的“握手楼”；原住民也多是出租车司机、环卫工人等基础服务人群。然而，政府的期待却很高 —— 希望将其打造为城市文化名片。
在这种巨大的反差下，黄楠带领团队选择回归项目本质进行剖析，展现了他作为职业经理人的战略重构能力：“我们认为它核心还是一个城中村的底子，只是有历史和文保的点缀。” 她穿透表象，直指核心 —— 第一性原理。于是，团队抛开了不切实际的幻想，确立了最核心的目标：在一个非公共性的城中村底子里，去创造一种新的城市公共生活，同时兼顾政府的文化期待与项目自身的商业可持续性（即租金收入覆盖支出）。这个“既要、又要、还要” 的复杂命题，便是万事开头之“难”，而破解之道，正藏于对 “生活” 本身的重新发现与创造之中。
2、五年实践中，最难忘的挑战与突破是什么？
五年来，最大的挑战与最坚定的突破，都指向同一个核心：抵抗成为喧闹一时的“景区” 的诱惑，坚守 “生活社区” 的定位。
“项目一亮相，别人就把你当景区。” 黄总坦言，这种惯性思维是持续存在的压力。随着游客逐年增长，能做游客生意的业态（如售卖冰箱贴、小吃、高价奶茶店）天天找上门来，他们可以支付更高额的租金。这对于需要维持租金平衡的项目而言，是巨大的商业诱惑。
“但我们始终坚持做内容，做真正对社区有价值的业态。” 团队的选择是 “拧巴” 的：放弃高租金商户，转而选择了只能支付基础租金，但内容独特、能与社区产生化学反应的主理人。“我要做自己，这直接是违反商业规则的。我的商业底线逻辑就是收入和支出一定要覆盖。在可持续发展的前提下，谁好我选谁，而不是谁给的租金贵我选谁。”
这种战略定力与长期主义的坚守，不仅塑造了南头独特的生活气质，甚至反过来影响了政府的认知和观念。政府最初希望项目能对标国内知名的“古城”、“古镇” 景区，但在团队的持续沟通与项目呈现的实际价值面前，肯定并认可南头古城要走独特的运营之路，
她是一个“多元文化创意社区” 而非 “景区” 的定位。这种通过 “弱连接” 建立的政企深度信任，是五年实践中最宝贵的突破之一。
二、核心理念：非标更新，与文化及原住民共生
3、“非标改造” 为何成为南头古城的核心策略？
“非标” 源于项目与生俱来的复杂基因。它不是一个功能单一的商业街区，改造后的空间“既可以做商业，也可以做办公，也可以做文化展览空间，也可以居住”。这种复杂性，使得万科内部传统的、条块分明的运营团队“没有意愿也接不了”。
于是，负责前期改造和规划的黄总团队，“被迫” 继续负责招商和运营。“那我们做这个事情其实就可以抛开传统商业那些不适用的做法了。” 黄楠总解释道，“非标” 的本质，是在坚守 “租金覆盖” 这一前提下，从社区和人的角度去灵动地匹配内容。这体现了在原则性与灵活性之间的完美平衡。
团队必须坚守价值观，考量“更加微观的东西”—— 即一开始就确立的宏大目标：为深圳创造一种新的城市生活图景，生活图景中的内容必须真实、充实、有启发性。
“如果你本身背后的机制不支撑这样去做项目，你是不可能做出看起来比较新、比较有趣的项目的。” 南头的 “非标”，是其复杂体质与保持初心的必然产物，是一套为“生活社区” 量身定制的系统设计。
4、如何平衡商业开发与原住民生活，实现 “新旧融合”？
“共生” 是南头古城实践的另一个关键词。学术机构的研究明确反对 “整村改造” 的格式化更新模式。在完成一期 296 栋房子的改造后，团队与政府达成默契：仍旧进行背街小巷的更新探索，但控制规模，将所有改造的总体量控制在 50% 以内。
“我们说我们想共生。” 黄楠强调，“因为我们这个社区，我们希望各种收入、文化背景的人都有。” 如果背街小巷全部被改造成高端公寓，原先居住于此的居民将无力承担，社区生态将变得单一。这正是古城从“暂住地” 变为 “安家处” 的核心体现 —— 它必须容纳多元的生命状态。
因此，南头古城刻意保留了社区的多元构成。这里有新引入的主理人、创意工作者，也有长期居住的原住民。商业开发并非要将原住民“清退”，而是寻求融合点。例如，景之蓝等手工品牌，会与社区营造中挖掘出的“妈妈” 群体合作，为她们提供长期、稳定的零工岗位，让商户的发展与社区居民的生计产生直接链接。
这种 “新旧融合” 不是一句口号，而是体现在具体的经济活动和社区网络中，真正实现了 “你中有我，我中有你” 的社区生态。它让原住民不再是旁观者，而是融合新就业 + 新生活图景的参与者和共建者。
三、运营实践：主理人生态与内容驱动
5、主理人筛选标准背后的逻辑是什么？
南头古城筛选主理人的逻辑，完美诠释了其 “生活价值优先” 的导向。其核心标准并非单纯的资金实力，而是 “共创价值” 的能力与意愿。
黄楠将商户分为两类：一类是 “消费人流” 的，如普通的奶茶店、旅游纪念品店，它们依赖现有客流，但不会为社区带来独特内容；另一类是“创造价值” 的，它们本身就能成为吸引人们到访的理由，并能丰富社区的生活内涵。
南头显然倾向于后者。“我们筛选的主理人和商户，是他们也能为这个地方带来东西的。” 这个 “东西”，可能是社区缺失的配套（如廉价干净的餐厅、下班后的聚会地），也可能是独特的文化内容，其本质是增加“生活浓度” 的要素。
筛选机制同样灵活且充满人情味。对于有想法但资金有限的初创主理人，团队会提供压力较小的空间，甚至给予 3-6 个月的快闪期进行试验。“我们总是想怎么能够降低主理人扎根和创业的门槛。” 而对于能支付基础租金的主理人，团队则在其中挑选 “谁好”，这个 “好” 就体现在其内容能否与社区产生 “化学反应”，共同酿造更浓郁的生活滋味。
6、内容如何成为连接商户与社区的桥梁？
内容，是激活整个社区生活生态的催化剂。在南头古城，内容连接商户与社区的方式是自然而有机的。
商户间的自发联动：在标准商业体里不可能出现的场景，在这里成为常态。比如，商户外出时邻居帮忙看店；商业与办公空间联动举办活动；由商户自发发起、多个伙伴共同参与的项目。“大家之间有共同的价值关联，共同的做事方式，慢慢积累出来的一种默契。” 这种默契，构成了社区信任的基石。
从 “活动” 到 “机制”：未来，团队希望更进一步，通过创造机制来鼓励共创。例如，推行“老带新” 奖励计划，鼓励老商户引荐新伙伴；在策划音乐节时，将预算分包给场内有兴趣、有资源的商户，让他们在自己的空间承办小型音乐现场。“我未来肯定是要通过创造更多好的机制，让大家能够并愿意发挥。” 这体现了黄楠演进式领导力 —— 从管理者转向 “平台搭建者” 和 “机制设计师”。
内容赋能社区：团队运营的创新业态和举办的民艺类市集活动，其目的并非直接盈利，而是为南头注入了独特的文化内容。“我们做这个事情的目的，不是增加收入，而是为南头挖掘长期主义的内容。” 这一切，都让社区空间的内容浓度远超普通商业街区，成为让人愿意沉浸和停留的“生活场”。
四、招商新思路：从 “引进” 到 “共创”
7、为何提出 “价值共创者” 的招商理念？
“价值共创者” 的理念，是南头古城底层逻辑的自然延伸。项目从一开始就不是一个标准的招商过程，而是一个共同成长、彼此成就的过程。
团队将自己视为一个 “平台”，而非单纯的 “房东”。他们与主理人的关系，是基于价值观认同的深度合作。收益方式可以是灵活的“价值交换”：比如，减免部分租金以换取主理人为项目策划执行活动；或者主理人提供空间和服务，项目以活动经费的形式进行支持。
“这个价值交换一定是拿我需要的东西和你有的东西去交换，这样就比较匹配，而不是我去逼你。” 这种模式激励着每一位参与者不断提升自己的业务能力，思考如何与古城更好地融合，从而形成了一个正向循环的激励生态。它吸引来的，正是那些不满足于仅仅做生意，更渴望创造一种生活方式的共建者。
8、新招聘的招商人员需具备哪些特质？
正是基于 “价值共创” 的理念，南头古城对新的招商人员提出了与传统商业地产截然不同的要求。黄楠总表示：“我其实不想招传统的招商人。”
她勾勒出理想人选的三重画像：
深度在地：他 / 她应在南头有一段时间的生活或活动经历，非常了解这里的氛围和人群。
公共思维：具备社会创新背景，拥有 “大家一起创造” 的公共性和协作精神。
兴趣广泛：拥有广泛的兴趣爱好（如咖啡、户外、音乐等），乐于主动链接不同领域的主理人。
“我想要一个可能在南头里面经常参加活动，了解南头，然后认同我们价值观的全职伙伴。” 黄总认为，这样的人才无法通过常规招聘渠道获得，因为他们所做的事，已经超越了传统的“招商” 专业壁垒，更接近于社区共建的 “催化剂” 和生活方式的 “创造者”。
五、未来展望：回到生活，价值自现
9、下一步计划如何深化 “回到生活的样子” 的实践？
展望未来，南头古城的发展路径愈发清晰地指向 “安居乐业” 的深化。
空间功能的生活化完善：随着二期改造的推进，团队将更多关注背街小巷，引入真正服务社区日常需求的业态，如价格亲民的健身房、满足日常生活的优质超市等，让居住、办公在此的各类人群都能找到归属感和便利性，让好生活没有后顾之忧。
文化叙事的场景化分离：南门外东晋遗址博物馆的建设，将系统地讲述南头 1700 年的历史脉络。这将把 “讲历史” 的功能从古城内部释放出来，让城内空间更纯粹地呈现其作为文化街区和生活社区的多元氛围，使游客的观光体验与居民的日常生活互不干扰，又相得益彰。
机制创新的持续赋能：将继续通过机制设计，鼓励商户之间、商户与社区之间的深度链接与共创，让这个生态能够自我滋养、持续繁荣。机制的背后，是对“人” 的激发，是对 “生活” 本身的信仰。
10、对城市更新与社区商业的未来有何思考？
南头古城的五年实践，为当前中国的城市更新与社区商业发展提供了一个独特的样本。
拥抱复杂性的生命体：“你用任何一个标签去套南头，都把这个事儿说小了。” 它的价值恰恰在于其多元杂糅、无法被简单定义的复杂性。它像一个 “热带雨林”：商业、文化、办公、居住、情感等各种要素有机交织，形成一个动态、充满韧性的生命整体，实现与土地深度链接的生命历程转变。
“非标” 方法论与价值观驱动：南头的经验表明，成功的更新并非依赖于一个可复制的标准化方案，而是基于对项目“第一性原理” 的深刻理解，以及一套清晰的价值观导向。这种方法论，核心是理解每个地方的独特基因，并为之设计独特的生长逻辑。
在 “快时代” 守护 “慢生活”：在追求高速发展的城市中，南头古城倡导的是一种“绣花功夫” 和 “慢慢更新孕育” 的节奏。它证明了，通过耐心和坚持，即使在最差的底子上，也能培育出扎实、有韧性的社区文化和生活生态。这不仅是商业成功，更是一种价值观领导力的体现。
“如果这个项目将来能被很多人从不同的维度去研究，而不是被一个概念所定义，我觉得这就是对这个项目最高阶的评价。” 黄楠总最后说。
结语
五年，对于一座古城而言只是弹指一瞬。但回望五年间大国经济，尤其是房地产、城中村转型的探索中，南头古城的改造带来了一份惊喜。对于南头古城而言，这场实验是一段从无到有、从混沌到清晰的探索旅程。它不是一个被精心设计的乌托邦，而是一个在不断解决现实问题中成长起来的、充满烟火气的生命体。
它的价值，不在于创造了多少商业利润，也不在于接待了多少游客，而在于它真切地改变了一种“关系”—— 人与城的关系：南头古城正在从过去那个老旧城中村，人们居在城内、业在城外，一心只想着攒够了钱搬出去，转变为如今越来越多人在古城内完成创业、居家、邻里共生的“安居乐业” 场景。从 “搬出” 到 “留下”之间，生活的浓度与密度前所未有地增加，也让社区恢复了其最本真的功能 —— 一个承载完整生命历程的容器。
五年再出发，南头古城的改造历程，带着生活本身那粗糙、温暖、生生不息的样貌，带领人们回到生活的样子，也为深圳这座现代高速的城市，保留并创造了生活的另一种存在 ： 一种缓慢、丰富、充满连接与惊喜——— 这，或许是黄楠团队送给城市最好的一份礼物。
绿笔迹. 2025.11月 于深圳南头古城 。
