2022年7月21日，全球知名的独立房地产顾问服务公司莱坊发布2022年《财富报告》中文版。踏入第十六年，报告探讨了财富分布、100个优质豪宅市场，态度调查重点分析，以及《莱坊奢侈品投资指数》。

图片说明：

莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱 Samantha Yu（左）

莱坊北京国际投资部副董事逯彦东 Alan Lu（右）

 

报告的主要内容：

 

1、2021年全球超高净值人士数量迎来了9.3%的增长，其中增幅最大的五个国家及地区分别为美国(+13%)、英国（+11%）、法国（+10%）、日本（+8%）、中国内地（+6%）。

2、未来五年，亚洲和澳大拉西亚（+33%）的超高净值人士增长最快。

3、十年来看，从2016年到2026年，亚洲将超越欧洲成为第二大财富中心。

4、预计到2026年，中国内地的超高净值人士的增幅排名全球第三位（+256%）。

5、亚洲40岁以下白手起家的超高净值人士数量为44,565人，占比该地区超级富豪总人数26%，比例相对较高。

6、2021年，迪拜豪宅价格以44.4%的按年增长一举跃升国际豪宅指数榜首，莫斯科以42.4%的涨幅紧随其后。

7、2021年，亚太地区豪宅价格按年上升7.5%，其中上海（+16.5%）的增幅排名位列亚太地区第四位。

8、北京楼价最高的1%的豪宅入场门槛为760万美元，在豪宅门槛价格榜单中排名第二。

9、据态度调查结果显示，最受不同国家和地区超高净值人士欢迎的置业目的地分别是美国、英国、澳大利亚、西班牙及法国。

10、《莱坊奢侈品投资指数》显示葡萄酒和手表都以16%的涨幅成为2021年最受高净值人士欢迎的投资奢侈品；艺术品以13%的涨幅位列第三，其中与数字艺术品相关的非同质化代币（NFT）吸引了新一波收藏家。

 

财富分布

资料来源：2022年《财富报告》第14页

 

超高净值人士: 含自住住宅在内，资产净值达到或超过3,000万美元的人士。

 

根据莱坊《财富报告》显示，继2020年2.4%的增幅之后，全球超高净值人士增加了近52,000人，增幅达9.3%。

在2020至2021年间，全球除非洲之外，超高净值人士数量都实现增长，北美（+ 12.2%），俄罗斯及独立国家联合体（+ 11.2%），澳大拉西亚（+ 9.8%），中东（+ 8.8%），拉丁美洲（+ 7.6%），欧洲（+ 7.4%）和亚洲（+ 7.2%）。而非洲的超高净值人士数量下降0.8%。

 

 

莱坊《财富报告》副主编Flora Harley表示：“按绝对值计算，2021年，超高净值人士增幅最大的五个国家及地区分别为美国、英国、法国、日本与中国内地。《财富报告》指出，平均而言，在超高净值人士的财富中，三分之二超高净值人士将财富分配到房地产。总财富中，首套房和二套房的占比不足三分之一，其余财富则直接或间接（例如通过房地产投资信托基金（REIT））投入于投资性房产。”

 

未来五年，莱坊预计全球超高净值人士将进一步增长28%，其中亚洲和澳大拉西亚（+33%）的增长最快，其次是北美（+28%）和拉丁美洲（+26%）。

 

在2016年到2026年的十年间，莱坊预测全球超高净值人士将增加一倍以上，从348,355人增至783,671人。至2026年，亚洲将超过欧洲成为世界第二大财富中心。

 

2021年，中国内地有93,854名超高净值人士，预计在未来五年内，中国内地的超高净值人士的数量将进一步增长，预计增幅为42%。

数据来源: 莱坊财富规模评估模型

 

莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管朱磊表示： “据2022年《财富报告》显示，2021年是私人资本投资商业地产创纪录的一年，私人投资者的投资支出接近4,050亿美元，较2020年增长了52%，这一数据远远超过了机构投资者的交易反弹量，机构投资者的投资额仅增长了29%。我们预计2022年私人投资者的投资支出将进一步增长，且高净值人士的投资资产组合会更多元，区域会更广泛以防范和对冲单一资产或单一区域的资产贬值。”

 

展望将来 – 是新一代超高净值人士主导?

 

莱坊首次研究全球超高净值人士数量中的“下一代”的规模以及该数据对于房地产市场的意义。据估计，全球范围内40岁以下白手起家的超高净值人士数量为129,557人，几乎占超高净值人士总数的五分之一。北美拥有最多年轻超高净值人士，为44,751人；亚洲该类别富豪的总数略低，为44,565人，但在该地区超级富豪中所占比例较高，为26%。

 

莱坊私人办公室主管Rory Penn表示：“年轻的超高净值人士希望在不同的地区持有资产。”

 

豪宅市场 - 国际豪宅指数

数据源：2022年《财富报告》，第50页

 

该指数追踪了截至2021年12月的过去12个月内，全球100座主要城市、阳光度假地和滑雪胜地的价格表现，包含以下重点：

 

1、该指数在2021年上升了8.4%，较2020年不到2%的增幅有明显上涨，是2008年该指数问世以来的最高增幅。

2、2021年，在该指数追踪的100个豪宅市场中，只有7个市场的房价出现下降，而35%的市场都迎来了10%或以上的惊人增幅。

3、2021年，迪拜的豪宅价格按年上涨44.4%，尤其是高端市场表现尤其活跃，历来金额在1,000万美元以上的豪宅销售额仅占所有交易量的2%；而2021年，这一数字上升至7%。莫斯科在该指数榜排名第二位，其豪宅价格按年增长42.4%。。

4、首尔（+21%）、台北（+18.9%）、黄金海岸（+17.1%）、上海（+16.5%）和悉尼（+16.2%）是亚太区表现最好的豪宅市场。

5、广州、北京和深圳这几个中国内地城市的豪宅价格分别增长11.4%、8.9%和4.3%。

6、展望未来，迪拜、迈阿密和苏黎世楼价升幅领先，预计到2022年底，豪宅价格将上涨10%至12%。预计2022年亚洲城市的楼价升幅将略有回落，中国上海豪宅价格预计今年将上涨6%，中国香港特别行政区的豪宅价格预计将上涨最多3%。

 

莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱表示：“2021年，随着新冠疫苗的日渐普及、全球经济形势不确定性的逐步削弱，豪宅市场重新活跃起来。此前，市场相关群体因疫情封锁、居家办公等客观因素积累了更多的储蓄，其中一些资金被重新投资到房地产市场，作为在不确定性加剧时期财富保值的一种手段。2022年可能会经历一段时间的调整，房地产市场恢复了惯有的季节性，边境重新开放，疫情得到抑制，我们预计2022年豪宅价格将处于健康增长状态。”

 

莱坊北京国际投资部副董事逯彦东表示：“尽管目前看来，市场仍然存在一些不确定因素。但2022年，包括伦敦、迪拜、迈阿密、苏黎世等在内的市场我们预计将持续稳健上涨。其中以英国伦敦为例，得益于其楼市相对成熟，仍属于投资避风港，不过英国通胀仍处于高位，生活成本激增使得部分本地刚需转向租房，从而带动了租金上涨，这也将推进更多国际投资者进入英国伦敦楼市。”

 

国际豪宅指数100

豪宅市场表现，年度楼价增长（2020年12月至2021年12月）

所有楼价变化以当地货币计算

以下十个市场中售价前1%住宅的门槛价格

 

摩纳哥在排名榜中名列前茅。北京排名第二并且其豪宅楼价在2021年按年上升近9%，豪宅价格要达到760万美元才能成为售价最昂贵的前1%的住宅。此外，中国香港特别行政区长期以来是全球最活跃的豪宅市场之一，其豪宅单价连续第15年为全球第二，但其售价前1%住宅的门槛价格相对低于其他其他市场，以540万美元排名第六。

 

态度调查

 

莱坊邀请600余位私人银行家、财富顾问、中介和家族办公室代表参与调查，他们为超高净值客户管理着价值逾3.5万亿美元的资产。

 

调查结果重点

财富趋势：

 

1、近80%的受访者（理财顾问和私人银行家）表示其客户的财富在过去一年有所增长，超过一半的受访者认为增长“显著”（增幅超过10%）。

2、技术/数字化、私募股权/风险投资、房地产被受访者认为是影响其创造和保存财富的前三大机遇；而通货膨胀、税收和监管以及新冠病毒变异毒株则被其视为是影响创造和保存财富的前三大威胁。

3、18%的亚洲超高净值人士已经拥有某种加密货币，13%的亚洲超高净值人士投资非同质化代币（NFT）。

4、23%的态度调查的亚洲受访者表示，他们的客户今年计划直接投资商业地产；约四分之一的亚洲受访者预计，其客户将通过房地产投资信托基金（REIT）或债务基金进行间接投资。

 

住宅房产：

1、平均而言，全球超高净值人士拥有2.9套住宅，亚洲超高净值人士拥有3.3套住宅。

2、全球21%的超高净值人士计划在2022年购买新房，美国、英国、澳大利亚、法国、西班牙是其首选的置业目的地。

 

莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱表示：“豪宅市场的繁荣远未失去动力。预计到今年年底，豪宅价格将上涨10%至12%。2022年，预计亚洲城市的房价涨幅将有所放缓，但价格仍将走高。”

 

ESG（环境、社会及治理）相关的房地产投资

数据源：2022年《财富报告》，第43页

 

随着超高净值人士愈来愈看重ESG（环境、社会及管治）。态度调查显示，约80%的人对ESG相关的房地产投资感兴趣。根据参与我们态度调查的客户，适应未来发展的投资组合（39%），取得更大回报机会（32%），对影响力的渴望（29%）和对外部压力/声誉（16%）是ESG相关房地产投资的关键驱动因素。

 

莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管朱磊表示：“”ESG”这三个字母日益主导着投资风向，越来越多的富裕投资者希望拥有更多符合ESG标准的资产，主要原因是为确保投资组合能够抵御未来风险，《财富报告》的姊妹刊物《活跃资本》最新研究发现，与未评级的同等建筑相比，通过国际和行业公认标准评定的建筑往往在销售价格上会有一定幅度的溢价。”

 

莱坊奢侈品投资指数

数据源：2022年《财富报告》，第84页

 

重点:

 

1、根据今年的《财富报告》，手表和优质葡萄酒在《莱坊奢侈品投资指数》表现最好，是自2018年以来表现最强劲的一年。

2、《莱坊奢侈品投资指数》在2021年上升了9%，该指数所追踪的手表和优质葡萄酒的平均增长率为16%，反映奢侈品投资在过去一年表现强劲。

3、该指数中其他表现好的奢侈收藏品，包括艺术品（+ 13%），珍稀威士忌（+ 9%）和铸币（+ 9%）。

4、艺术市场强劲复苏，苏富比在2021年的销售额达到创纪录的73亿美元，而佳士得亦创下了71亿美元的五年新高。

5、今年奢侈收藏品市场的最大趋势是NFT交易量激增。去年，NFT的销售额达到250亿美元，其中2.35亿美元为拍卖会的销售额，预计这一趋势似乎将继续下去。

6、根据莱坊《态度调查》的响应，该调查针对600多名私人银行家和财富顾问，2021年全球奢侈收藏品投资大幅增加了25%，其中艺术品最受欢迎，其次是古董车和珠宝。

 

来源: 由莱坊研究部编纂，数据源自艺术品市场研究（艺术品、铸币、家具、包袋、珠宝和手表）、彩钻研究基金会（彩钻）、HAGI（古董车）、珍稀威士忌 101和葡萄酒交易平台

*莱坊奢侈品投资指数是单个资产表现的加权平均值。

 

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